Sistema para emissão de nota fiscal de aluguel em São Paulo SP

O aluguel em São Paulo, em números

Dos 4.309.163 domicílios ocupados de São Paulo, 1.222.655 são alugados (28,4%), acima da média do estado de São Paulo (26,0%). A média do Brasil é 22,2%. É o município do estado de São Paulo com mais domicílios alugados. Num mercado desse tamanho, imobiliárias, administradoras e empresas donas de imóveis concentram muitos contratos, e cada aluguel recebido por uma empresa vira uma nota a partir de 2027.

Domicílios alugados, em % do total

São Paulo

28,4%

São Paulo

26,0%

Brasil

22,2%

IBGE, Censo 2022. Região imediata de São Paulo.

O que muda em São Paulo em 1º de janeiro de 2027

Quem emite

Empresas que alugam, de todos os regimes, inclusive Simples e MEI. Pessoa física só acima de R$ 240 mil de aluguéis por ano e mais de 3 imóveis.

Código próprio

99.03.01 para a locação de imóveis, além de 99.03.02 a 99.03.05 e 99.04.01 para bens móveis. Sem ISS: só IBS e CBS.

Ambiente nacional

A nota de aluguel de São Paulo só é autorizada pelo ambiente nacional da NFS-e, não pelo sistema da prefeitura.

Imposto reduzido

Redução de 70% nas alíquotas da locação de imóveis e, no residencial, redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.

Prazo: a obrigatoriedade estava prevista para 1º de dezembro de 2026. O adiamento para 1º de janeiro de 2027 foi anunciado pela Receita Federal em 11/11/2026 e aprovado pelo CGIBS, aguardando o ato formal. Confirme o seu caso com o contador.

Como emitir a nota de aluguel em São Paulo com o FazNota

Pronto para 2027

A tela com os dados do imóvel, o cálculo do IBS e da CBS e o novo documento já estão implementados. Você emite assim que a Receita liberar.

Nota e cobrança juntas

Boleto registrado com Pix no seu banco e cobrança recorrente: o aluguel do mês se cobra sozinho.

Imobiliária já emite

A nota de administração e corretagem da imobiliária o FazNota já emite hoje, com IBS e CBS.

Tudo sobre a nota fiscal de aluguel Calcule o IBS e a CBS do aluguel

Perguntas sobre a nota de aluguel em São Paulo

Toda empresa que aluga imóvel em São Paulo, do regime regular, do Simples Nacional ou MEI, emite a NFS-e de locação para fatos geradores a partir de 1º de janeiro de 2027. A pessoa física só é obrigada se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis e alugou mais de 3 imóveis, as duas condições juntas. Confirme o seu caso com o contador.

Não. As notas de locação (códigos 99.03 e 99.04) só são autorizadas pelo ambiente nacional da NFS-e, em qualquer cidade do Brasil. Se o sistema próprio de uma prefeitura tentar enviá-las, a nota é rejeitada. Por isso o emissor precisa estar no padrão nacional, como o FazNota.

A partir de 1º de janeiro de 2027. O prazo antes previsto era 1º de dezembro de 2026; o adiamento foi anunciado pela Receita Federal em 11/11/2026 e aprovado pelo CGIBS, aguardando o ato formal.

A nota do aluguel sai no CPF ou CNPJ do proprietário, para o inquilino. A imobiliária emite a nota do próprio serviço (administração, intermediação e corretagem), que o FazNota já emite hoje, com IBS e CBS. Se a imobiliária for operar a nota do proprietário, o caminho é a procuração eletrônica no Portal da Receita.

Sim. A tela de emissão com os dados do imóvel, o cálculo e o novo documento já estão implementados. A emissão é liberada assim que a Receita Federal abrir o ambiente nacional para esse documento, e você emite no mesmo sistema.