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Calculadora do imposto no aluguel (IBS e CBS)

Na locação de imóveis, o IBS e a CBS têm redução de 70% nas alíquotas (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único). No aluguel residencial, o locador ainda tira R$ 600 por mês, por imóvel, da base (art. 260). IPTU e condomínio ficam fora da base (art. 255, § 2º). Conta: (aluguel − IPTU − condomínio − redutor) × alíquota × 30%. 2026 é ano de teste, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias. Em 2027 a CBS segue a alíquota de referência, que o Senado ainda não fixou: por isso a alíquota abaixo é um exemplo editável.
Atualizado em novembro de 2026 • Simulação: confirme com o seu contador

Calcule o IBS e a CBS do seu aluguel

1. O imóvel e o aluguel

Se os aluguéis forem diferentes, calcule um imóvel por vez. IPTU e condomínio cobrados junto saem da base.

2. Quem aluga

3. Ano e alíquotas

Exemplo, não é alíquota fixada.
Informe a alíquota cheia. A calculadora aplica a redução de 70% da locação de imóveis.
R$ 600 na lei (art. 260), corrigidos pelo IPCA. Só para locação residencial.

Resultado da simulação

IBS + CBS por mês—
CBS por mês—
IBS por mês—
Por ano—
Peso sobre o aluguel—

Simulação com alíquotas de exemplo. Não é cálculo oficial. Confirme o enquadramento e os valores com o seu contador.

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Como a calculadora chega ao valor

A conta segue a Lei Complementar 214/2025, com a redação da LC 227/2026:

  1. Tire IPTU e condomínio. Tributos e emolumentos sobre o imóvel e despesas de condomínio não entram na base (art. 255, § 2º).
  2. No residencial, tire o redutor social. R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base (art. 260). O valor é corrigido pelo IPCA, é proporcional quando o período não é mensal e proporcional à área residencial em imóvel de uso misto.
  3. Aplique a alíquota reduzida. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS (art. 261, parágrafo único). Você paga 30% da alíquota cheia.
  4. Multiplique pelo número de imóveis e por 12 para ver o valor do ano.

Fórmula: (aluguel − IPTU − condomínio − redutor social) × (CBS + IBS) × 30%. O imposto é devido em cada pagamento, porque na locação o fato gerador é o pagamento (art. 254).

Fora desta conta: a locação residencial de até 90 dias seguidos, que segue as regras de hotelaria (art. 253); a venda de imóveis; e a nota da imobiliária pela taxa de administração e intermediação, que tem redução de 50% (art. 261) e continua com ISS. Veja quem emite a nota: proprietário ou imobiliária.

Exemplos de cálculo

Exemplos de 2027 com alíquota de exemplo: CBS de 11,2468% (cálculo do TCU de 11,3468% menos 0,1 ponto, art. 347, ainda não fixado pelo Senado) e IBS de 0,1% (art. 344). Locador empresa do regime regular.

Aluguel residencial de R$ 2.000,00

EtapaContaValor
Aluguel—R$ 2.000,00
Base depois do redutor socialR$ 2.000,00 − R$ 600,00R$ 1.400,00
CBSR$ 1.400,00 × 11,2468% × 30%R$ 47,24
IBSR$ 1.400,00 × 0,1% × 30%R$ 0,42
Total por mêsCBS + IBSR$ 47,66

Equivale a 2,38% do aluguel. Para comparar: no regime opcional de 3,65%, se o contrato se enquadrar, seriam R$ 73,00 por mês, sem redutor social.

Sala comercial: R$ 5.000,00 cobrados com IPTU e condomínio

EtapaContaValor
Valor cobrado do inquilino—R$ 5.000,00
Base sem IPTU e condomínioR$ 5.000,00 − R$ 300,00 − R$ 700,00R$ 4.000,00
CBSR$ 4.000,00 × 11,2468% × 30%R$ 134,96
IBSR$ 4.000,00 × 0,1% × 30%R$ 1,20
Total por mêsCBS + IBS (sem redutor: não residencial)R$ 136,16

O mesmo aluguel residencial de R$ 2.000,00 em cada ano

AnoCBS + IBS cheiasCom redução de 70%Por mêsObservação
2026 (ano de teste)1,0000%0,3000%R$ 4,20Recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º).
2027 e 2028 (exemplo)11,3468%3,4040%R$ 47,66CBS com o cálculo do TCU menos 0,1 ponto, ainda não fixado; IBS de 0,1%.
2033 (estimativa de 26,5%)26,5000%7,9500%R$ 111,30Estimativa do Ministério da Fazenda. Não é alíquota em vigor.

A conta de 2026 é uma simulação nossa: a Receita não publicou exemplo oficial do destaque de teste na locação.

Quem paga IBS e CBS no aluguel

O contribuinte é o locador, o cedente ou o arrendador (LC 214/2025, art. 263, III).

LocadorÉ contribuinte?NFS-e de locação obrigatória
Empresa do regime regularSim, sem piso de receita nem de número de imóveisFatos geradores a partir de 01/12/2026
Empresa do Simples Nacional ou MEISim, pelas regras do Simples (IBS e CBS no DAS a partir de 2027, salvo opção pelo regime regular)01/01/2027
Pessoa físicaSó se, no ano anterior, teve receita de aluguéis acima de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º). Também no mesmo ano, se passar o limite de receita em mais de 20% (art. 251, § 2º)01/01/2027, nunca em 2026 (Decreto 12.955/2026, art. 115, § 3º)

Cada unidade autônoma conta como imóvel distinto, e a fração ideal também conta. Quem fica abaixo dos limites pode emitir nota, mas não é obrigado. Detalhes em nota fiscal de aluguel para pessoa física.

Regime opcional de 3,65% para contratos antigos

Quem tem contrato de locação por prazo determinado firmado até 16/01/2025 pode optar por recolher IBS e CBS somados de 3,65% sobre a receita bruta recebida (LC 214/2025, art. 487):

  • Não residencial: vale pelo prazo original do contrato, se ele foi registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor.
  • Residencial: vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.
  • Efeitos: a opção é irretratável durante o contrato, veda créditos sobre o imóvel e impede o redutor social.

Ainda há pontos sem resposta oficial, como a forma da opção no residencial e a convivência com as alíquotas de teste de 2026. Decida com o contador. Leia regime de 3,65% no aluguel: quem pode optar.

Pronto para a NFS-e de aluguel

O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio. A emissão é liberada a partir de 01/12/2026, quando a Receita abrir o ambiente nacional, e você emite no mesmo sistema onde já cuida das notas e do financeiro. Simples Nacional e MEI: 01/01/2027.

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Perguntas sobre o imposto no aluguel

Depende do ano, do tipo de imóvel e de quem aluga. Na locação de imóveis, as alíquotas de IBS e CBS têm redução de 70% (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único). No residencial, você ainda tira R$ 600 por mês, por imóvel, da base (art. 260). IPTU e condomínio ficam fora da base (art. 255, § 2º). Exemplo de 2027 com a alíquota de exemplo de 11,2468% de CBS e 0,1% de IBS: aluguel residencial de R$ 2.000 gera cerca de R$ 47,66 por mês. A alíquota da CBS de 2027 ainda não foi fixada pelo Senado.

Só em alguns casos. A pessoa física vira contribuinte quando, no ano anterior, teve receita de aluguéis acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e alugou mais de 3 imóveis distintos, as duas condições juntas (LC 214/2025, art. 251, § 1º). Também vira no mesmo ano se passar o limite de receita em mais de 20%. A obrigação de emitir nota começa em 01/01/2027, não em 2026.

É um valor que o locador do regime regular tira da base de cálculo do IBS e da CBS na locação residencial: R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base (LC 214/2025, art. 260, com a redação da LC 227/2026). O valor é corrigido pelo IPCA. É proporcional quando o período não é mensal e à área residencial em imóvel de uso misto. Não vale para imóvel não residencial.

Não. Os tributos e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio não integram a base de cálculo da locação (LC 214/2025, art. 255, § 2º). Na NFS-e, esses valores são informados no grupo de ajustes da base da locação.

Em regra, não. 2026 é o ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% (LC 214/2025, arts. 346 e 343), aplicadas com as reduções da locação, e o recolhimento fica dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). O que conta em dezembro é emitir a NFS-e de locação, obrigatória para fatos geradores a partir de 01/12/2026 para a empresa do regime regular.

É uma opção de transição para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16/01/2025 (LC 214/2025, art. 487). O locador recolhe IBS e CBS somados de 3,65% sobre a receita bruta recebida. No não residencial, vale pelo prazo original do contrato, se ele foi registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado ao fisco. No residencial, até o fim do contrato ou 31/12/2028, o que vier primeiro. A opção é irretratável, veda créditos e impede o redutor social. Avalie com o contador.

Não. O redutor social vale só para a locação de imóvel residencial. O imóvel não residencial, como sala, loja ou galpão, tem a redução de 70% nas alíquotas, mas não tem o redutor.

A NFS-e de locação é obrigatória para fatos geradores a partir de 01/12/2026 para a empresa do regime regular; Simples Nacional, MEI e pessoa física enquadrada começam em 01/01/2027. O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel: a emissão é liberada a partir de 01/12/2026, quando a Receita abrir o ambiente nacional.
Esta calculadora é uma ferramenta de apoio, com alíquotas de exemplo e regras simplificadas. Ela não substitui a análise do seu contador nem o cálculo oficial. As alíquotas de 2027 ainda podem mudar.

Prepare-se para a nota fiscal de aluguel

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