NFS-e e prestadores de serviço
Imobiliária emite a nota fiscal do aluguel? Quem emite cada nota
O inquilino paga para a imobiliária, a imobiliária repassa ao dono e fica com a comissão. Com a nota fiscal de aluguel chegando, a dúvida é direta: quem emite a nota de quê?
Resposta rápida: Não em nome próprio. A nota do aluguel é do locador, o proprietário, quando ele é contribuinte (LC 214/2025, art. 263, III). A imobiliária emite a sua própria NFS-e pela taxa de administração, intermediação ou corretagem, com ISS e, no regime regular, IBS e CBS. Ela só pode emitir a nota do aluguel pelo proprietário com procuração eletrônica dele no Portal da Receita. Emitir como "intermediário" ainda não é permitido.
Na locação administrada, o dinheiro passa pela imobiliária, mas não é todo dela. Até hoje isso pouco importava para a nota fiscal, porque o aluguel não tinha nota. Com o IBS e a CBS, a locação ganha documento próprio a partir de 1º de dezembro de 2026, e a separação entre o que é do dono e o que é da imobiliária aparece em cada nota. Este artigo mostra quem emite o quê e o que a imobiliária pode fazer pelo proprietário. O panorama da locação está em NFS-e de aluguel em 01/12/2026.
A nota do aluguel é do proprietário
A LC 214/2025 diz que o contribuinte na locação é o locador, o cedente ou o arrendador (art. 263, III). E o Regulamento da CBS determina que o documento seja emitido pelo fornecedor (art. 115, § 1º). Na locação, o fornecedor é quem aluga o imóvel: o proprietário.
O proprietário só emite se for contribuinte. Empresa do regime regular emite a partir de 01/12/2026. Empresa do Simples e MEI, a partir de 01/01/2027. Pessoa física, só se passou dos limites de receita e de número de imóveis, e também a partir de 01/01/2027, como explica nota fiscal de aluguel para pessoa física.
A imobiliária emite a nota do próprio serviço
A imobiliária é contribuinte pelos seus serviços de administração e intermediação (LC 214, art. 263, VI, e art. 252, IV). Esses serviços:
- continuam sujeitos ao ISS, porque estão na lista da LC 116/2003;
- têm IBS e CBS, com redução de 50% nas alíquotas para quem está no regime regular (art. 261, caput);
- têm fato gerador no pagamento (art. 254, IV);
- entram com IBS e CBS na NFS-e desde 01/10/2026 no regime regular e a partir de 01/01/2027 no Simples, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026.
Quando a intermediação tem mais de um corretor, a base de cada um é a sua parte da remuneração (art. 255, §§ 3º e 4º). O subitem da lista do ISS para cada serviço depende do município e deve ser confirmado com o contador.
As duas notas lado a lado
| Ponto | Nota da imobiliária | Nota do aluguel |
|---|---|---|
| O que documenta | Taxa de administração, gestão do contrato, intermediação, corretagem | A locação, a cessão onerosa ou o arrendamento |
| Emitente | A imobiliária | O proprietário, quando é contribuinte |
| Tomador | O proprietário que contratou o serviço | O inquilino |
| Código | Serviço da lista do ISS | 99.03.01 (locação de imóveis) e afins |
| Tributos | ISS e IBS e CBS (redução de 50%) | IBS e CBS (redução de 70%), sem ISS |
| Com IBS e CBS desde | 01/10/2026 (Simples: 01/01/2027) | 01/12/2026 (Simples, MEI e pessoa física: 01/01/2027) |
Quer as duas notas no mesmo sistema?
O FazNota emite hoje a NFS-e da taxa de administração, da intermediação e da corretagem, com IBS e CBS. E já
está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio: quando a obrigatoriedade começar, em 1º de dezembro de
2026, você emite no mesmo sistema.
A imobiliária pode emitir a nota do aluguel pelo proprietário?
Pode operar a emissão, desde que tenha procuração eletrônica. É o caminho oficial descrito no FAQ da NFS-e v1.3 (item 17.7 e tema 28):
- o proprietário concede a procuração no Portal da Receita, no serviço da NFS-e;
- a imobiliária assina a nota com o próprio certificado digital, em nome do proprietário;
- a nota continua sendo do proprietário, com os dados dele como emitente;
- sem procuração, a nota é rejeitada com o código E0718.
Em 31/10/2026, o Emissor Nacional ganhou a função de representação e alternância de perfis, que facilita a vida de quem emite por vários clientes. Deixe no contrato de administração quem emite, quem confere e quem responde por erro.
Por que não emitir como "intermediário"
A nota tem um grupo para identificar o intermediário da operação (FAQ, item 7.7). Mas, hoje, a NFS-e só pode ser emitida na condição de prestador. As opções de emissão pelo tomador ou pelo intermediário "ainda não estão disponíveis" e bloqueiam a nota (FAQ, item 7.8). Até isso mudar, a imobiliária usa a procuração.
Regra prática: quem é dono da receita é o emitente da nota. O aluguel é do proprietário. A comissão é da imobiliária. A procuração muda quem aperta o botão, não de quem é a nota.
Exemplo com números fictícios
Um apartamento é alugado por R$ 3.000 por mês. A imobiliária cobra 10% de taxa de administração e repassa R$ 2.700 ao proprietário. As notas ficam assim: a imobiliária emite a NFS-e de R$ 300, para o proprietário, pela administração. O aluguel de R$ 3.000, para o inquilino, sai na NFS-e de locação do proprietário, se ele for contribuinte. Se o proprietário for uma pessoa física abaixo dos limites, só existe a nota da imobiliária.
O que muda no repasse e na prestação de contas
- Separe as receitas no sistema: o aluguel recebido e repassado não é receita da imobiliária.
- Cadastre cada imóvel com endereço completo, inscrição do IPTU e uso residencial ou não. A nota do aluguel pede esses dados.
- Mapeie os proprietários: empresa do regime regular, do Simples ou pessoa física. Isso define se há nota do aluguel e desde quando.
- Colete as procurações dos proprietários que vão deixar a emissão com a imobiliária.
- Revise o contrato de administração para prever a emissão das notas.
- Leve ao contador o enquadramento dos serviços da imobiliária e dos contratos antigos que podem ir para o regime de 3,65%.
O passo a passo da nota de locação está em como emitir nota fiscal de aluguel. Se a sua empresa também administra prédios, leia condomínio precisa emitir nota fiscal?. Na nota da administradora de condomínio, o enquadramento da taxa de administração, no regime de imóveis ou no regime geral, ainda merece confirmação do contador. O resumo do que o FazNota emite para o setor está na página de NFS-e para imobiliárias.
Perguntas frequentes
A imobiliária pode emitir uma nota só, com aluguel e comissão juntos?
Não é o correto. São duas operações de duas pessoas diferentes. O aluguel é receita do proprietário e sai na NFS-e de locação, sem ISS. A comissão é receita da imobiliária e sai na NFS-e de serviço, com ISS e, no regime regular, IBS e CBS. Uma nota única com o aluguel inteiro registraria como receita da imobiliária um dinheiro que é do dono.
Como a imobiliária consegue emitir a nota do aluguel pelo proprietário?
Pelo caminho oficial da procuração eletrônica. O proprietário concede a procuração no Portal da Receita, no serviço da NFS-e, e a imobiliária assina a nota com o próprio certificado digital, em nome do cliente. Sem procuração, a nota é rejeitada com o código E0718 (FAQ oficial da NFS-e, item 17.7). A nota continua sendo do proprietário.
A taxa de administração já precisa ter IBS e CBS?
Para a imobiliária do regime regular, sim: os serviços com ISS, como administração e intermediação, entram com IBS e CBS na NFS-e desde 01/10/2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026. Para a imobiliária do Simples Nacional, a data é 01/01/2027. Os serviços imobiliários do regime regular têm redução de 50% nas alíquotas (LC 214/2025, art. 261).
O FazNota emite a nota da imobiliária?
Sim, hoje. O FazNota emite a NFS-e de administração de imóveis, gestão de contratos, taxa de administração, intermediação e corretagem, com IBS e CBS, nas cidades atendidas. E já está pronto para a NFS-e de aluguel: quando a obrigatoriedade começar, em 1º de dezembro de 2026, você emite no mesmo sistema.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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O FazNota emite NFS-e pelo Ambiente Nacional e direto por várias prefeituras, com notas recorrentes e integrações.