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Regime de 3,65% no aluguel: quem pode optar nos contratos antigos
Seu contrato de aluguel foi assinado antes da reforma tributária e tem prazo para acabar? A lei criou uma saída para ele: recolher IBS e CBS a 3,65% sobre o aluguel recebido. Veja quem pode optar e o que se perde com a escolha.
Resposta rápida: O regime de 3,65% é uma opção de transição para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel com contrato por prazo determinado firmado até 16/01/2025 (LC 214/2025, art. 487). O locador recolhe IBS e CBS somados de 3,65% sobre a receita bruta recebida. No não residencial, vale pelo prazo original, se o contrato foi registrado até 31/12/2025 ou disponibilizado ao fisco. No residencial, até o fim do contrato ou 31/12/2028. A opção é irretratável e veda créditos.
Contratos de aluguel longos foram assinados com um preço que não previa IBS e CBS. Para não mudar as regras no meio do jogo, a Lei Complementar 214/2025 criou no art. 487 um regime opcional de transição, com redação ajustada pela LC 227/2026. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026) detalha a regra no art. 463. Este artigo explica as condições, como optar e o que muda na nota. Para a visão geral da nota de aluguel, comece por NFS-e de aluguel em 01/12/2026.
Como funciona o regime de 3,65%
Quem opta recolhe IBS e CBS sobre a receita bruta recebida com a locação, a cessão onerosa ou o arrendamento, com alíquota somada de 3,65% (art. 487, § 2º). Não há a conta da alíquota de referência com redução nem o redutor social. A base é o que entrou.
Quem pode optar
A primeira condição vale para todos: o contrato precisa ser por prazo determinado e ter sido firmado até 16/01/2025, data de publicação da LC 214. Depois, as regras mudam conforme o uso do imóvel.
| Ponto | Contrato não residencial | Contrato residencial |
|---|---|---|
| Data de assinatura | Até 16/01/2025 | Até 16/01/2025 |
| Como provar a data | Firma reconhecida ou assinatura eletrônica | Firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato |
| Exigência extra | Registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31/12/2025, ou disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento | Não há exigência de registro |
| Até quando vale | Pelo prazo original do contrato | Pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro |
Base: LC 214, art. 487, § 1º, I e II, e Regulamento da CBS, art. 463. O prazo de registro em cartório já passou. Para o contrato não residencial que não foi registrado, resta a disponibilização ao fisco, cuja forma depende do regulamento. Confirme com o contador como isso se aplica ao seu contrato.
Prazo original, não prorrogação
A lei fala em prazo original do contrato. Um aditivo que estica o prazo não aparece no texto como forma de estender o regime. Se o seu contrato já teve aditivos, leve-os ao contador antes de optar.
Como se faz a opção
Pelo Regulamento da CBS (art. 463), a opção:
- é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal da locação com essa tributação;
- é irretratável durante todo o contrato;
- vem com a declaração de que o contribuinte conhece as condições e se compromete a guardar o contrato até a prescrição;
- pode ser conferida pelo fisco, que pode pedir o contrato. Se faltar algum requisito, cabe lançamento de ofício.
Pontos ainda sem resposta oficial: o Regulamento descreve esse procedimento dentro da regra do contrato não residencial. Para o residencial, a forma da opção não está detalhada no mesmo dispositivo. Não há prazo-limite expresso para optar, e não está claro como os 3,65% convivem com as alíquotas de teste de 2026. A Receita ainda não publicou instrução sobre esses pontos; confirme com o contador.
O que você perde ao optar
Os §§ 3º a 11 do art. 487 trazem os efeitos da opção. Ela:
- afasta as outras formas de incidência de IBS e CBS sobre aquele contrato;
- veda créditos sobre as operações do imóvel, como reformas e manutenção;
- impede o redutor social de R$ 600 por mês do aluguel residencial;
- torna o pagamento definitivo;
- obriga a escrituração contábil segregada dessas receitas.
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Exemplo com números fictícios
Uma empresa do regime regular aluga uma loja por R$ 10.000 por mês, com contrato de 10 anos assinado em 2023 e registrado em cartório em 2024. Para comparar, suponha uma alíquota somada de IBS e CBS de 27% depois da transição. Esse número é só para o exemplo; a alíquota real ainda será fixada.
| Item | Regime de 3,65% | Regra geral da locação (exemplo) |
|---|---|---|
| Aluguel recebido no mês | R$ 10.000,00 | R$ 10.000,00 |
| Alíquota | 3,65% | 8,1% (30% de 27%, pela redução de 70%) |
| IBS e CBS antes de créditos | R$ 365,00 | R$ 810,00 |
| Créditos de despesas do imóvel | Vedados | Podem ser abatidos, com nota fiscal |
No exemplo, o regime de 3,65% parece mais barato, mas a conta não acaba aí. Uma reforma grande no imóvel, por exemplo, geraria créditos na regra geral e não geraria nada na opção. O efeito para o inquilino também deve entrar na análise. Por isso a decisão é contrato por contrato, com simulação do contador. Para ver o que revisar nas cláusulas de preço e tributos, leia contratos de longo prazo e a reforma.
Quem não pode usar o regime
- contratos assinados depois de 16/01/2025;
- contratos por prazo indeterminado;
- contratos não residenciais sem registro até 31/12/2025 e sem disponibilização ao fisco;
- no residencial, os aluguéis depois de 31/12/2028, mesmo que o prazo original do contrato seja maior.
O que levar ao contador
- Cópia de cada contrato, com a data de assinatura e a forma de assinatura.
- Comprovante de registro em cartório, para os não residenciais.
- Para os residenciais sem firma reconhecida, o comprovante do primeiro pagamento.
- Prazo original e todos os aditivos.
- Previsão de despesas no imóvel que gerariam crédito.
- Perfil do inquilino: empresa do regime regular, do Simples ou pessoa física.
A emissão segue o passo a passo de como emitir nota fiscal de aluguel. Se o proprietário é pessoa física, confira antes se ele é contribuinte em nota fiscal de aluguel para pessoa física.
Perguntas frequentes
Meu contrato é por prazo indeterminado. Posso usar os 3,65%?
Pelo texto da LC 214/2025 (art. 487), não. O regime é para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel com contrato por prazo determinado. Contrato que já virou prazo indeterminado, ou que nunca teve prazo, fica nas regras gerais da locação, com a redução de 70% nas alíquotas e, no residencial, o redutor social. Confirme a situação do seu contrato com o contador.
Não registrei o contrato comercial em cartório até 31/12/2025. Perdi a opção?
Não necessariamente. Para o contrato não residencial, a lei aceita o registro em cartório até 31/12/2025 ou a disponibilização do contrato à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento. Como isso é feito na prática merece conferência com o contador antes da primeira nota, porque sem um dos dois requisitos a opção pode ser desconsiderada.
Posso optar pelos 3,65% e depois voltar atrás?
Não. Pelo Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 463), a opção é irretratável durante todo o contrato e é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal da locação com essa tributação. Por isso a decisão deve ser tomada antes da primeira nota, com a conta feita pelo contador.
Vale a pena optar pelos 3,65%?
Depende. A alíquota é conhecida e o cálculo é simples, mas a opção veda créditos sobre as operações do imóvel e impede o redutor social do aluguel residencial. A comparação com o regime normal depende das alíquotas que forem fixadas, das despesas do imóvel que gerariam crédito e do valor do aluguel. Peça ao contador uma simulação contrato por contrato.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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