NFS-e e prestadores de serviço
Aluguel e locação: quando emitir nota fiscal e qual documento usar
Durante anos, quem alugava imóvel ou equipamento ouviu que "aluguel não tem nota". Com a reforma tributária, a locação passou a entrar no IBS e na CBS, e a pergunta voltou: preciso emitir nota do aluguel? Qual documento?
Resposta rápida: Hoje a locação pura de imóveis e de bens móveis não paga ISS, por isso muitas prefeituras não exigem NFS-e e o recibo era o comum. Com a reforma, a locação passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, e a NFS-e de locação no padrão nacional fica obrigatória a partir de 01/12/2026 no regime regular e de 01/01/2027 para o Simples. Locação de imóvel terá redução de 70% nas alíquotas.
A locação sempre foi um caso à parte na tributação de serviços. Ela não é prestação de serviço no sentido jurídico, então ficou fora do ISS, e muitas empresas de locação nunca emitiram nota de serviço. A reforma tributária muda esse quadro: IBS e CBS alcançam as locações, e a NFS-e de padrão nacional passa a ser o documento dessas operações. Este guia explica o que vale em 2026, o que muda a partir de dezembro e o que fazer antes disso.
Por que a locação não pagava ISS
O ISS incide sobre os serviços da lista anexa à LC 116/2003. A locação de imóveis não está na lista, e o item que tratava da locação de bens móveis foi vetado. O STF consolidou que não incide ISS na locação de bens móveis (Súmula Vinculante 31), porque alugar não é prestar serviço: é ceder o uso de um bem.
Resultado: sem ISS, não havia motivo para a prefeitura exigir NFS-e na locação pura. Muitas empresas documentavam o aluguel com contrato, recibo e boleto. Algumas prefeituras permitiam ou pediam nota mesmo assim, o que gerava práticas diferentes de cidade para cidade.
Locação com serviço junto
A situação muda quando o contrato inclui serviço: locação de máquina com operador, de andaime com montagem, de equipamento com manutenção. A parte do serviço pode ter ISS. Separar no contrato e no documento o que é locação e o que é serviço evita cobrança sobre o total.
O que a reforma tributária muda
A LC 214/2025 coloca a locação dentro do IBS e da CBS. Para imóveis, há um regime específico de operações com bens imóveis (art. 251 e seguintes), que inclui locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 252, III).
| Ponto | Locação de imóveis | Locação de bens móveis |
|---|---|---|
| ISS hoje | Não incide | Não incide (locação pura) |
| IBS e CBS | Incidem, no regime específico de imóveis | Incidem, pelas regras gerais |
| Redução de alíquota | 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único) | Regras gerais; confira se o bem tem tratamento diferenciado |
| Redutor social | R$ 600 por mês por imóvel residencial (art. 260) | Não se aplica |
| Pessoa física contribuinte | Se receita de aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis no ano anterior (art. 251, § 1º, I) | Regras gerais de contribuinte |
| NFS-e com IBS/CBS obrigatória | 01/12/2026 (regime regular) e 01/01/2027 (Simples Nacional) | |
As datas da última linha estão no Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, que trouxe o cronograma dos documentos fiscais da reforma. As locações ficaram no grupo de 01/12/2026, junto com condomínios e plataformas digitais.
A redução de 70% na prática
A alíquota que vai valer depois da transição ainda não está fixada. Estimativas oficiais apontam algo entre cerca de 26,5% e 28% somando IBS e CBS, e o Senado deve fixar a CBS de 2027 até o fim de 2026. Com a redução de 70%, a locação de imóvel pagaria 30% dessa alíquota. Exemplo fictício: se a alíquota somada fosse 27%, a locação de imóvel pagaria 8,1% sobre a base, já descontado o redutor social no residencial.
E em 2026?
2026 é o ano-teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias, e as alíquotas de teste não se aplicam ao Simples. Para a locação, o marco prático é 01/12/2026, quando a NFS-e com IBS e CBS passa a ser obrigatória para o regime regular.
Precisa emitir a nota do aluguel a partir de dezembro?
O FazNota emite a NFS-e de locação de imóveis e de bens móveis, com os campos de IBS e CBS, no mesmo
sistema onde ficam suas outras notas e o financeiro.
Como fica a NFS-e de locação
A locação passa a usar a NFS-e de padrão nacional, com códigos próprios para operações que não estão na lista do ISS. A página de nota de aluguel do FazNota usa 99.03.01 para locação de imóveis e 99.04.01 para bens móveis. Na nota de imóvel entram dados do bem, como endereço e inscrição imobiliária, além dos campos de IBS e CBS (CST e cClassTrib). Confira com seu contador o código e a classificação do seu caso.
- Separe os contratos por tipo: imóvel residencial, imóvel não residencial, bem móvel, locação com serviço.
- Cadastre os locatários com CPF ou CNPJ e endereço completos.
- Cadastre os imóveis ou bens com os dados que a nota vai pedir.
- Defina com o contador o código, a classificação de IBS/CBS e o uso do redutor social.
- Decida quando emitir: no vencimento, no pagamento ou na competência do aluguel.
- Teste a emissão antes de 01/12/2026, se você está no regime regular.
Exemplo com o redutor social
Valores fictícios, só para mostrar a ordem da conta depois da transição. Uma empresa do regime regular aluga um apartamento residencial por R$ 2.000 por mês. Suponha uma alíquota somada de IBS e CBS de 27%, número usado apenas para o exemplo.
| Etapa | Valor do exemplo |
|---|---|
| Aluguel mensal | R$ 2.000,00 |
| Redutor social (art. 260) | − R$ 600,00 |
| Base de cálculo | R$ 1.400,00 |
| Alíquota com redução de 70% (30% de 27%) | 8,1% |
| IBS e CBS do mês | R$ 113,40 |
A conta real vai depender das alíquotas fixadas em lei e resolução, da fase da transição (até 2032 as alíquotas do IBS são parciais) e da correção do redutor pelo IPCA. O exemplo serve para mostrar por que o cadastro de cada imóvel, com o uso residencial ou não, passa a importar na emissão da nota.
Imobiliárias: duas receitas diferentes
A imobiliária que administra aluguéis lida com duas coisas: a taxa de administração e a intermediação, que são serviços dela e têm ISS hoje, e o aluguel, que pertence ao proprietário. A nota da imobiliária cobre a comissão. A locação em si é operação do proprietário, que emite o documento com IBS e CBS quando for contribuinte: empresa do regime regular, empresa do Simples a partir de 2027 ou pessoa física que passou dos limites do art. 251. Misturar as duas receitas é um erro comum que a reforma vai tornar mais visível.
Quem precisa se mexer agora
- Imobiliárias e administradoras, que precisam separar a própria comissão (serviço, com ISS) do aluguel repassado ao proprietário.
- Empresas donas de imóveis, inclusive holdings patrimoniais do Lucro Presumido ou Real.
- Locadoras de veículos, máquinas e equipamentos, que passam a destacar IBS e CBS sobre a locação.
- Pessoas físicas com muitos imóveis alugados, que precisam verificar se entram nos limites do art. 251.
- Empresas do Simples que alugam, que se preparam para 01/01/2027.
Para quem compra ou aluga de quem é contribuinte, há outro efeito: o aluguel pago por empresa do regime regular passa a gerar crédito de IBS e CBS, desde que haja documento fiscal idôneo. Entenda a lógica em crédito amplo no IBS e na CBS. E os contratos de aluguel longos merecem revisão de cláusulas de preço e tributos, como explicado em contratos de longo prazo e a reforma.
Cuidados até a regra estabilizar
- As notas técnicas da NFS-e ainda recebem versões novas. Acompanhe o portal da NFS-e Nacional.
- O valor de R$ 240 mil e o redutor social são corrigidos pelo IPCA; use o valor atualizado.
- A regra para definir "imóveis distintos" depende de regulamento.
- Não confunda locação com venda de imóvel, que terá documento próprio (NF-e ABI, a partir de 01/12/2026).
Perguntas frequentes
Pessoa física que aluga imóvel vai ter que emitir nota?
Só em alguns casos. Pela LC 214/2025, a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita de aluguéis passou de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e envolveu mais de três imóveis distintos. Quem não se enquadra continua fora do IBS e da CBS, declarando o aluguel no imposto de renda.
Alugo equipamento com operador. É locação ou serviço?
Quando o contrato inclui a operação, a manutenção ou outro serviço junto com o bem, parte da receita pode ser serviço sujeito ao ISS. O ideal é que o contrato e a nota separem o valor da locação do valor do serviço. Se tudo for tratado como locação, a prefeitura pode cobrar ISS sobre o total. Leve o contrato ao seu contador.
Minha empresa do Simples aluga imóveis. O que muda em dezembro de 2026?
Para os optantes do Simples, a obrigação de emitir documentos com IBS e CBS começa em 01/01/2027, segundo o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026. Em 2026, o Simples não destaca IBS e CBS. A partir de 2027, a receita de aluguel continua no DAS, e a NFS-e de locação passa a ser o documento da operação. Confirme o enquadramento com seu contador.
O que é o redutor social do aluguel residencial?
É um valor fixo que pode ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS na locação residencial feita por contribuinte do regime regular: R$ 600 por mês, por imóvel, corrigido pelo IPCA (LC 214/2025, art. 260). Em aluguéis baixos ele reduz bastante a base; em aluguéis altos o efeito proporcional é menor.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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