NFS-e e prestadores de serviço

Nota fiscal de aluguel para pessoa física: quem precisa emitir e quando

Você aluga imóveis no seu CPF e ouviu que o aluguel vai ter nota fiscal com a reforma tributária. A boa notícia: a regra não pega todo proprietário, e para a pessoa física a obrigação só começa em 2027.

Publicado em 07/11/2026 · Equipe FazNota

A reforma tributária trouxe a locação de imóveis para dentro do IBS e da CBS, e com isso veio a nota fiscal de aluguel. Para empresas, a data é 1º de dezembro de 2026. Para a pessoa física, a lei criou um filtro: só entra quem aluga em volume. Este artigo mostra o critério, a data, quem fica de fora e três exemplos com números. Se você aluga por empresa, o guia certo é a NFS-e de aluguel a partir de 01/12/2026.

A regra: dois limites ao mesmo tempo

A Lei Complementar 214/2025, no art. 251, § 1º, I, diz quando a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular do IBS e da CBS na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de imóveis. Isso acontece quando, no ano-calendário anterior, ela cumpre as duas condições abaixo:

1. receita total com essas operações acima de R$ 240 mil; e
2. operações com mais de 3 imóveis distintos.

A palavra que decide é o "e". Muitos imóveis com receita baixa não bastam. Um imóvel com aluguel alto também não. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026) repete a regra no art. 382.

O limite é corrigido pelo IPCA

O valor de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA (LC 214, art. 251, § 5º). O Regulamento prevê que o valor corrigido seja divulgado por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Até novembro de 2026, esse ato não havia sido localizado. Use "R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA" e confirme o número com o contador antes de fechar a conta.

O que é imóvel distinto

O Regulamento da CBS define imóvel distinto como cada unidade imobiliária autônoma, mesmo sem registro próprio (art. 383). A fração ideal de um imóvel também conta como imóvel distinto (art. 382, § 9º). Na prática, um apartamento, uma sala comercial e uma loja são três imóveis. Se você tem metade de um galpão com um irmão, essa metade entra na sua contagem.

Também existe gatilho no próprio ano

A pessoa física pode virar contribuinte no mesmo ano, sem esperar o seguinte, se a receita de locação passar o limite de R$ 240 mil em mais de 20% (LC 214, art. 251, § 2º, II). O Regulamento repete a exigência de mais de 3 imóveis também nesse caso (art. 382, § 1º, III).

Quando a obrigação de emitir começa: 2027

O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 marcou 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e de locação. Mas o Decreto 13.075/2026 incluiu no Regulamento da CBS o art. 115, § 3º: para a pessoa física contribuinte ou responsável, a obrigação de emitir documento fiscal produz efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027. O Regulamento também deixa para 2027 a inscrição da pessoa física contribuinte no CNPJ (art. 105, § 4º-A).

Como o critério olha o ano anterior, o enquadramento de 2027 depende, na leitura do texto, da receita e dos imóveis de 2026. Vale fazer a conta agora, com o ano quase fechado.

Três exemplos com números redondos

Os casos abaixo são fictícios e usam o valor nominal de R$ 240 mil só para facilitar a conta. Com o valor corrigido pelo IPCA, o limite real será um pouco maior.

Carla entra no regime regular. A partir de 2027 ela emite a NFS-e de locação e passa a ter as regras de proprietário contribuinte: redução de 70% nas alíquotas da locação (LC 214, art. 261, parágrafo único) e, no aluguel residencial, o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na base de cálculo (art. 260). A conta completa, com exemplo, está em aluguel e locação: quando emitir nota fiscal.

Quem fica de fora

• Quem tem até 3 imóveis, qualquer que seja a receita.
• Quem tem mais de 3 imóveis, mas receita até o limite de R$ 240 mil corrigidos.
• Quem não aluga, nem cede, nem arrenda: o critério do art. 251 trata dessas operações.

Quem fica de fora continua sem IBS e CBS na locação e declara o aluguel no imposto de renda, como sempre. Pelo FAQ oficial da NFS-e, qualquer CPF consegue emitir a nota de locação, mas, abaixo dos limites, a emissão não é uma obrigação decorrente do enquadramento (Perguntas Frequentes da NFS-e v1.3, item 16.7).

Cuidados que mudam a conta

• Imóvel em nome do casal ou em condomínio de herdeiros: a fração ideal conta como imóvel distinto. Leve a matrícula ao contador.
• Aluguel para parente ou para a própria empresa: o Regulamento manda considerar o valor de mercado nas operações com partes relacionadas (art. 382, § 8º).
• Receita total, não por imóvel: o limite é a soma de todas as locações, cessões e arrendamentos do ano.
• Holding patrimonial: se os imóveis estão numa empresa, vale a regra da pessoa jurídica, com data de 01/12/2026 no regime regular.

O que fazer agora

1. Liste os imóveis alugados, cedidos ou arrendados em 2026, unidade por unidade.
2. Some a receita do ano com todas essas operações.
3. Compare com os dois limites, usando o valor corrigido que o contador informar.
4. Se entrar, organize contratos, dados dos inquilinos e dos imóveis para emitir a partir de 01/01/2027.
5. Se ficar perto do limite, acompanhe a receita de 2027 por causa do gatilho de 20% no próprio ano.

Quem tem imóveis administrados por imobiliária deve ler se a imobiliária emite a nota do aluguel, porque a nota da locação é do proprietário. Contratos antigos podem ter outra saída, explicada em regime de 3,65% para contratos de aluguel antigos. E, para saber o que acontece com quem deveria emitir e não emite, veja a multa por não emitir nota fiscal de aluguel.

Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.