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Nota fiscal por profissão

Nota fiscal para síndico profissional: como emitir a NFS-e

Resposta rápida: Na nota fiscal de serviço (NFS-e) de síndico profissional, use o código de tributação nacional 17.12.01 (Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros), do subitem 17.12 da LC 116/2003. Quem tem CNPJ emite a NFS-e: no Simples Nacional, pelo padrão nacional, obrigatório desde 01/11/2026; nas demais empresas, pelo Emissor Nacional ou pelo sistema da prefeitura.

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Qual código usar na nota de síndico profissional

17.12.01

Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros.

Subitem da LC 116
17.12
No XML (cTribNac)
171201
Outras NBS ligadas ao subitem 17.12
  • 1.1001.11.00 — Serviços de administração e locação de imóveis residenciais
  • 1.1001.12.90 — Serviços de administração e locação de outros imóveis não residenciais
  • 1.1401.21.00 — Serviços de gestão em processos de negócios
  • 1.1401.22.00 — Serviços de gestão hospitalar
Anexo VIII da NFS-e (correlação item da LC 116 × NBS), publicado como trabalho inicial: use como referência e confirme com o contador.

Fonte: Anexo B da NFS-e de padrão nacional, Lista de Serviços Nacional, versão 1.01 de 22/01/2026. Buscar outro código.

Exemplo de descrição do serviço na nota

Copie e troque os dados pelos do seu atendimento. Diga o que foi feito, quando e para quem.

Honorários de síndico profissional do Condomínio Residencial Bela Vista, competência outubro/2026, conforme ata da assembleia de 15/03/2026 que aprovou a contratação.

Impostos e enquadramento de síndicos profissionais

O que muda na nota conforme a forma de atuar. Confirme o seu caso com o contador.

Síndico profissional pode ser MEI?

Não. A atividade de síndico profissional não está entre as ocupações permitidas ao MEI (Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018).

Para emitir a NFS-e com CNPJ, o caminho é abrir uma microempresa (ME) ou empresa de pequeno porte (EPP), que pode optar pelo Simples Nacional. O contador indica o melhor formato para o seu caso.

Quem costuma contratar

Os clientes de síndicos profissionais costumam ser empresas.

Quando o cliente é empresa, confira a retenção: conforme o serviço, a cidade e o regime, o cliente pode reter ISS e tributos federais (IR, CSLL, Cofins, PIS e INSS) na fonte, e o valor líquido da nota muda. No FazNota, você informa os valores retidos na própria NFS-e. Veja ISS retido e retenções federais.

Dicas para a nota fiscal de síndico profissional

  • O tomador é o condomínio, com o CNPJ dele. Cite a competência e a ata da assembleia que aprovou a sua contratação.
  • Condomínio edilício também é obrigado a reter 4,65% de CSLL, Cofins e PIS quando paga serviço profissional a empresa fora do Simples (Lei 10.833/2003, art. 30, § 1º). Combine com a administradora para o líquido sair certo.
  • Além da sua nota, o condomínio terá a NFS-e própria das taxas condominiais a partir de 01/12/2026. O síndico pode operar essa emissão por procuração eletrônica no Portal da Receita. O FazNota já está pronto para a NFS-e de condomínio.
  • Algumas prefeituras enquadram o serviço como assessoria de gestão condominial, no 17.01.01 com a NBS 1.1001.50.00. Confirme com o contador qual código a sua cidade usa.

Como emitir a nota de síndico profissional no FazNota

Conheça a emissão de NFS-e do FazNota.

1

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2

Cadastre o serviço

Cadastre “administração de condomínio” com o código 17.12.01, a descrição e a alíquota do ISS da sua cidade. O cadastro é aproveitado em todas as notas.

3

Emita a NFS-e

Escolha o cliente, o serviço e o valor. A nota sai pelo Ambiente Nacional ou pela prefeitura. Também dá para emitir pelo WhatsApp, com a Mia, ou deixar a nota recorrente agendada.

4

Envie e organize

O PDF e o XML vão para o cliente por e-mail, e o contador recebe os XMLs no Painel do Contador. Se a prefeitura sair do ar, o FazNota reenvia sozinho, sem duplicar.

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Nota de síndico profissional em todo o Brasil

O código de tributação nacional é o mesmo em todas as cidades; a alíquota do ISS e o caminho de emissão dependem da prefeitura. Veja a sua cidade nas cidades atendidas ou escolha o estado:

ACALAPAMBACEDFESGOMAMTMSMGPAPBPRPEPIRJRNRSRORRSCSPSETO

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Dúvidas sobre a nota fiscal de síndico profissional

É o código de tributação nacional 17.12.01 (Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros), do subitem 17.12 da LC 116/2003. No XML da nota, ele vai sem pontos: 171201. Algumas prefeituras usam o 17.01.01 (assessoria) com a NBS 1.1001.50.00, de gestão condominial.

Não. A atividade não está entre as ocupações permitidas ao MEI no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. Quem atua como síndico profissional com CNPJ abre uma ME.

Ainda não está definido. A LC 214/2025 dá redução de 50% à administração de bens imóveis (arts. 252, IV, e 261), mas não está claro se a administração de condomínio entra nesse regime ou no geral. Até haver definição, não conte com a redução.

O síndico morador que recebe isenção da taxa ou pró-labore não costuma ter empresa. A NFS-e é do síndico profissional contratado, que presta o serviço pela própria empresa.

Cadastre o serviço uma vez, com o código 17.12.01 e a descrição, e depois escolha o cliente, o serviço e o valor. A NFS-e sai pelo Ambiente Nacional ou pela prefeitura, com envio do PDF e do XML ao cliente por e-mail. Dá para emitir no computador, no celular e pelo WhatsApp, com a Mia. O teste é grátis e sem cartão.

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Fontes oficiais: gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/documentacao-atual/anexo_b-nbs2-lista_servico_nacional-snnfse-v1-01-20260122.xlsx · planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm · planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm · planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm · normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=92278 · planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2003/l10.833.htm
Atualizado em 07/11/2026. Conteúdo informativo: não substitui o contador nem a prefeitura.

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