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Resposta rápida: Na nota fiscal de serviço (NFS-e) de corretor de imóveis, use o código de tributação nacional 10.05.01 (Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, não abrangidos em outros itens ou subitens, por quaisquer meios), do subitem 10.05 da LC 116/2003, com a NBS de referência 1.1001.21.00. Quem tem CNPJ emite a NFS-e: no Simples Nacional, pelo padrão nacional, obrigatório desde 01/11/2026; nas demais empresas, pelo Emissor Nacional ou pelo sistema da prefeitura.
Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, não abrangidos em outros itens ou subitens, por quaisquer meios.
Fonte: Anexo B da NFS-e de padrão nacional, Lista de Serviços Nacional, versão 1.01 de 22/01/2026. Buscar outro código.
Copie e troque os dados pelos do seu atendimento. Diga o que foi feito, quando e para quem.
O que muda na nota conforme a forma de atuar. Confirme o seu caso com o contador.
Não. A atividade de corretor de imóveis não está entre as ocupações permitidas ao MEI (Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018).
Para emitir a NFS-e com CNPJ, o caminho é abrir uma microempresa (ME) ou empresa de pequeno porte (EPP), que pode optar pelo Simples Nacional. O contador indica o melhor formato para o seu caso.
No Simples Nacional, o anexo depende do Fator R: a folha de salários dos últimos 12 meses (com o pró-labore e os encargos) dividida pela receita bruta do mesmo período. Com 28% ou mais, a empresa fica no Anexo III (a partir de 6%). Abaixo de 28%, vai para o Anexo V (a partir de 15,5%), conforme a LC 123/2006, art. 18, §§ 5º-J e 5º-M.
Desde 01/11/2026, a ME e a EPP do Simples emitem a NFS-e pelo padrão nacional, no Emissor Nacional ou por um sistema integrado a ele (Resolução CGSN nº 191/2026). Leia mais sobre os anexos do Simples e o Fator R.
A LC 214/2025 prevê redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para esta atividade, dentro de um regime específico (LC 214/2025, arts. 252, IV, e 261 (regime específico de bens imóveis)). O regime específico tem regras próprias de base de cálculo e de crédito: confirme o enquadramento com o seu contador.
Em 2026, ano de teste, a NFS-e das empresas do regime regular informa CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações (LC 214/2025, arts. 343, 346 e 348). No Simples Nacional, a nota não destaca IBS e CBS em 2026 e a empresa segue as regras do próprio regime; a partir de 01/01/2027, o Simples passa a informar IBS e CBS nas notas.
Veja as reduções de 60% e de 30%. O Classificador Fiscal do FazNota, grátis em todos os planos, sugere a classificação de IBS e CBS com a base legal; confirme com o seu contador.
A profissão de corretor de imóveis é regulamentada e fiscalizada pelo CRECI. Mantenha o registro em dia: ele identifica você perante o cliente.
Muitos profissionais incluem o número do registro na descrição do serviço, como no exemplo acima.
Corretores de imóveis atendem pessoas físicas e empresas.
Quando o cliente é pessoa física, informe o nome e o CPF na nota.
Quando o cliente é empresa, confira a retenção: conforme o serviço, a cidade e o regime, o cliente pode reter ISS e tributos federais (IR, CSLL, Cofins, PIS e INSS) na fonte, e o valor líquido da nota muda. No FazNota, você informa os valores retidos na própria NFS-e. Veja ISS retido e retenções federais.
Conheça a emissão de NFS-e do FazNota.
Crie a conta em minutos, sem cartão. A nossa equipe ajuda a configurar a empresa e a emitir a primeira nota.
Cadastre “comissão de venda de imóvel” com o código 10.05.01, a descrição e a alíquota do ISS da sua cidade. O cadastro é aproveitado em todas as notas.
Escolha o cliente, o serviço e o valor. A nota sai pelo Ambiente Nacional ou pela prefeitura. Também dá para emitir pelo WhatsApp, com a Mia, ou deixar a nota recorrente agendada.
O PDF e o XML vão para o cliente por e-mail, e o contador recebe os XMLs no Painel do Contador. Se a prefeitura sair do ar, o FazNota reenvia sozinho, sem duplicar.
Conte o que você precisa emitir. A nossa equipe passa as condições e ajuda na primeira nota.
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