NFS-e e prestadores de serviço
NFS-e de aluguel em 01/12/2026: o que proprietários e imobiliárias fazem
Em 1º de dezembro de 2026 a locação de imóveis entra na NFS-e com IBS e CBS. Quem aluga pelo CNPJ e quem administra aluguéis de terceiros precisa saber quem emite cada nota, o que muda e o que deixar pronto antes da data.
Resposta rápida: A partir de 01/12/2026, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passam a exigir NFS-e com IBS e CBS no regime regular (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026). Para optantes do Simples Nacional e MEI, a data é 01/01/2027. A nota da locação é de quem aluga, quando é contribuinte. A imobiliária emite a nota do próprio serviço, como a taxa de administração, que já exige IBS e CBS desde 01/10/2026 no regime regular.
A locação de imóveis passou décadas fora da nota fiscal de serviço. Sem ISS, quase ninguém emitia NFS-e de aluguel: valia o contrato, o recibo e o boleto. A reforma tributária muda isso. Com o IBS e a CBS, a locação ganha documento fiscal próprio, e o calendário oficial marcou a data: 1º de dezembro de 2026. Este guia mostra quem é afetado, qual nota cada um emite e um checklist para chegar em dezembro sem correria.
O que entra na NFS-e em 01/12/2026
O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 fixou as datas de obrigatoriedade dos documentos fiscais com IBS e CBS. Para a NFS-e, as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis ficaram em 1º de dezembro de 2026. A data vale para fatos geradores a partir dela, ou seja, para os aluguéis que ocorrerem desde então.
| Operação | Regime regular | Simples Nacional e MEI |
|---|---|---|
| Serviços da lista do ISS, como administração de imóveis, intermediação e corretagem | 01/10/2026 | 01/01/2027 |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis | 01/12/2026 | 01/01/2027 |
| Cobranças de condomínio | 01/12/2026 | Não se aplica |
A base da mudança está na LC 214/2025. Ela criou um regime específico para operações com bens imóveis, que inclui locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 252, III). A servidão e a cessão de uso ou de espaço seguem as mesmas regras da locação (art. 252, § 1º, I).
Quem é afetado
- Empresas do regime regular que alugam imóveis (Lucro Presumido ou Real), inclusive holdings patrimoniais: obrigação a partir de 01/12/2026.
- Empresas do Simples Nacional e MEI que alugam imóveis: obrigação a partir de 01/01/2027.
- Imobiliárias e administradoras: emitem a nota do próprio serviço (já com IBS e CBS no regime regular desde 01/10/2026) e precisam separar essa receita do aluguel que repassam ao proprietário.
- Pessoas físicas com muitos imóveis alugados: só quando entram nos limites da lei, explicados abaixo.
Pessoa física tem regra própria
A pessoa física que aluga imóveis não vira contribuinte automaticamente. Pela LC 214/2025 (art. 251, § 1º, I), ela passa a ser contribuinte do regime regular do IBS e da CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, as duas condições abaixo acontecem juntas:
- a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento passou de R$ 240 mil; e
- as operações envolveram mais de três imóveis distintos.
Um único imóvel com aluguel alto não basta, e muitos imóveis com receita abaixo do limite também não. A lei prevê ainda um enquadramento no próprio ano quando a receita de locação passa em mais de 20% esse limite (art. 251, § 2º, II). O valor de referência é corrigido ao longo do tempo, então confira o número atualizado com o contador. Quem fica fora continua declarando o aluguel no imposto de renda, como hoje.
Residencial e não residencial
Para quem é contribuinte, a lei traz dois alívios na locação: uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS e, no aluguel residencial, um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na base de cálculo (arts. 260 e 261). Por isso o cadastro de cada imóvel, com o uso residencial ou não, passa a fazer diferença na nota. A conta passo a passo, com exemplo, está em aluguel e locação: quando emitir nota fiscal.
Duas notas diferentes: a da imobiliária e a da locação
Esse é o ponto que mais gera confusão. Na locação administrada por imobiliária existem duas operações. Uma é o serviço da imobiliária, cobrado do proprietário. A outra é o aluguel, que pertence ao proprietário e é pago pelo inquilino. Cada uma tem a sua nota.
| Ponto | Nota da imobiliária | Nota da locação |
|---|---|---|
| O que documenta | Taxa de administração, gestão de contratos, intermediação e corretagem | O aluguel, a cessão onerosa ou o arrendamento do imóvel |
| Quem emite | A imobiliária ou administradora | O locador, quando é contribuinte |
| Para quem | O proprietário que contratou o serviço | O inquilino |
| Tributos | ISS e, no regime regular, IBS e CBS | IBS e CBS (não há ISS na locação) |
| Desde quando com IBS e CBS | 01/10/2026 (Simples: 01/01/2027) | 01/12/2026 (Simples e MEI: 01/01/2027) |
| No FazNota | Emite hoje, com IBS e CBS | Já implementada; liberada assim que a Receita abrir o ambiente nacional |
Misturar as duas receitas é o erro clássico. Se a imobiliária emite uma nota única com o valor do aluguel inteiro, ela registra como receita própria um dinheiro que é do proprietário. Se não emite nada, deixa de documentar o próprio serviço. Com a reforma, essa diferença fica mais visível, porque cada nota passa a carregar a sua tributação.
Administra aluguéis e quer as duas notas no mesmo lugar?
O FazNota emite hoje a NFS-e da taxa de administração, da intermediação e da corretagem, com IBS e CBS. A NFS-e
de locação já está implementada no mesmo sistema e é liberada assim que a Receita abrir o ambiente nacional, na
obrigatoriedade de 01/12/2026 (Simples e MEI: 01/01/2027). Sem trocar de sistema.
Como fica a nota da locação
A locação não é prestação de serviço comum, então tem código próprio no padrão nacional da NFS-e: o 99.03.01, para locação de imóveis. A nota traz os dados do locador e do inquilino, o valor do aluguel e os dados do imóvel, como endereço completo, inscrição imobiliária e, quando aplicável, o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro). Também entram os campos da reforma: CST e classificação tributária (cClassTrib), base, alíquotas e valores de IBS e CBS. Se a classificação ainda é novidade para você, veja o que é cClassTrib.
E o imposto em dezembro? 2026 ainda é o ano-teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. Ou seja, o que pesa no fim de 2026 é emitir a nota certa, não o valor a pagar. A partir de 2027 a CBS passa a ser cobrada de verdade, e a nota de locação já precisa estar na rotina.
Checklist para 01/12/2026
- Liste os contratos e separe por tipo: residencial, não residencial, cessão de espaço ou vaga, arrendamento.
- Identifique o locador de cada contrato: empresa do regime regular, empresa do Simples ou pessoa física. Isso define a data e se há nota.
- Para pessoas físicas, some a receita de aluguéis do ano anterior e conte os imóveis alugados, conforme o art. 251.
- Cadastre os imóveis com endereço completo, inscrição imobiliária e o uso (residencial ou não).
- Atualize o cadastro dos inquilinos com CPF ou CNPJ e endereço.
- Defina com o contador a classificação tributária de cada tipo de contrato e o uso do redutor social.
- Decida o momento da emissão: no vencimento, no pagamento ou na competência do aluguel.
- Imobiliárias: separe no sistema a taxa de administração do valor repassado e combine com cada proprietário quem opera a nota da locação.
- Revise os contratos longos para cláusulas de preço e tributos.
- Escolha onde vai emitir e deixe tudo configurado antes de dezembro.
Erros comuns na virada
- Achar que todo proprietário pessoa física vai emitir nota. A regra só alcança quem passa dos dois limites do art. 251.
- Usar o código de um serviço da prefeitura para a locação. A locação tem código próprio no padrão nacional.
- Uma nota só para aluguel e comissão. São duas operações, de duas pessoas diferentes.
- Esquecer a cessão de espaço. Servidão e cessão de uso ou de espaço seguem as regras da locação.
- Deixar o cadastro para dezembro. Imóvel sem dados completos trava a primeira emissão.
- Confundir locação com venda. A venda de imóvel tem outro documento, a NF-e ABI, também a partir de 01/12/2026.
Quer chegar em dezembro com tudo configurado?
Cadastre imóveis, inquilinos e serviços no FazNota agora. A NFS-e de locação já está no sistema e é liberada
assim que a Receita abrir o ambiente nacional, sem trocar de emissor.
O que acompanhar até a regra estabilizar
As notas técnicas da NFS-e nacional ainda recebem versões novas, e as datas do cronograma podem ser alteradas pelos órgãos oficiais. Acompanhe o portal da NFS-e Nacional e confirme com o contador os pontos que dependem de regulamento, como o conceito de imóveis distintos.
Para o quadro completo da nota de serviço na reforma, leia o que muda na NFS-e com a reforma tributária. Se você também administra prédios, veja a NFS-e de condomínio a partir de 01/12/2026. Quem aluga máquinas, veículos ou equipamentos encontra as regras em locação de bens móveis com IBS e CBS. E os contratos de aluguel longos merecem a leitura de contratos de longo prazo e a reforma. Para imobiliárias, o resumo do que o FazNota emite está na página de NFS-e para imobiliárias.
Perguntas frequentes
Tenho um apartamento alugado como pessoa física. Preciso emitir NFS-e em dezembro?
Em regra, não. Pela LC 214/2025 (art. 251, § 1º, I), a pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita com aluguéis passou de R$ 240 mil e envolveu mais de três imóveis distintos. As duas condições precisam acontecer juntas. Quem não se enquadra continua fora do IBS e da CBS e declara o aluguel no imposto de renda.
Sou imobiliária. Quem emite a nota do aluguel: eu ou o proprietário?
São duas notas. A imobiliária emite a NFS-e do próprio serviço: taxa de administração, intermediação ou corretagem. A locação pertence ao proprietário, que emite a nota da locação quando é contribuinte: empresa do regime regular, empresa do Simples a partir de 2027 ou pessoa física acima dos limites do art. 251. Se a imobiliária for operar a emissão pelo proprietário, deixe isso combinado no contrato e com o contador.
Minha empresa é do Simples e aluga imóveis. O que muda em 01/12/2026?
Para os optantes do Simples Nacional, a obrigatoriedade dos documentos com IBS e CBS começa em 01/01/2027 (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º). Dezembro de 2026 serve para organizar contratos e cadastros. Lembre também que, desde 01/11/2026, a ME e a EPP do Simples emitem a NFS-e pelo Emissor Nacional, pelo portal ou por sistema que use a API oficial.
Aluguel de vaga de garagem ou de espaço entra na mesma regra?
A LC 214/2025 manda tributar pelas mesmas regras da locação de imóveis a servidão e a cessão de uso ou de espaço (art. 252, § 1º, I). Na prática, a cessão de vaga ou de espaço tende a seguir o mesmo caminho da locação na NFS-e. O enquadramento exato de cada contrato, porém, deve ser confirmado com o contador, porque alguns usos de espaço estão na lista do ISS.
O FazNota já está pronto para a nota de aluguel?
Sim. A NFS-e de locação de imóveis já está implementada no FazNota, com os dados do imóvel, o cálculo e o novo documento. A emissão é liberada assim que a Receita abrir o ambiente nacional, na obrigatoriedade de 01/12/2026 (Simples e MEI: 01/01/2027). A nota da taxa de administração, da intermediação e da corretagem o FazNota já emite hoje, com IBS e CBS.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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