NFS-e e prestadores de serviço
NFS-e de condomínio em 01/12/2026: guia para síndicos e administradoras
A partir de 1º de dezembro de 2026, as cobranças do condomínio entram na NFS-e. Para síndicos e administradoras, as dúvidas são práticas: quem emite, o que vai na nota, como ficam fundos e descontos e se a taxa condominial passa a ter imposto.
Resposta rápida: O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 colocou a cobrança de taxas e demais valores condominiais, e as outras receitas do condomínio, na NFS-e a partir de 01/12/2026. O leiaute nacional criou o código 99.05.01 para condomínios. Pela LC 214/2025, o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS, mas pode optar pelo regime regular. Se haverá imposto em cada cobrança depende dessa opção.
Condomínio nunca foi assunto de nota fiscal. A taxa condominial é um rateio de despesas entre os condôminos, não uma venda, e por isso ficou fora do ISS. A reforma tributária trouxe o condomínio para dentro do sistema de documentos fiscais. Não necessariamente para cobrar imposto de todos, mas para registrar as cobranças. Este guia explica a regra, o que vai na nota e como síndicos e administradoras podem se organizar para 1º de dezembro de 2026.
O que a regra diz
O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, que fixou o cronograma dos documentos fiscais da reforma, colocou na NFS-e, a partir de 1º de dezembro de 2026, a cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio. A data vale para fatos geradores a partir dela.
Do lado técnico, a nota técnica 009 da NFS-e nacional, na versão aprovada em setembro de 2026, criou um código próprio para condomínios: o 99.05.01. É ele que identifica a nota de condomínio no padrão nacional, separada dos serviços comuns e das locações.
Condomínio paga IBS e CBS?
Aqui é preciso separar duas coisas: emitir a nota e pagar imposto. A LC 214/2025 diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS (art. 26, I). Mas ele pode optar pelo regime regular (art. 26, § 1º, I), e a lei detalha o que acontece em cada caso (art. 26, § 2º).
| Situação do condomínio | O que a LC 214/2025 prevê |
|---|---|
| Optou pelo regime regular | IBS e CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros. Como contribuinte do regime regular, entra na lógica de créditos nas aquisições |
| Não optou e as taxas dos condôminos são menos de 80% da receita total | Fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar, com créditos proporcionais à receita tributada |
| Não optou e as taxas dos condôminos são 80% ou mais da receita | O art. 26 não prevê incidência para esse caso: o condomínio segue como não contribuinte |
O terceiro caso tende a ser o do condomínio residencial típico, em que quase toda a receita vem das taxas dos moradores. Mesmo assim, confirme o enquadramento com o contador. Já condomínios comerciais ou mistos com muita receita de terceiros, como cessão de espaços ou estacionamento, precisam olhar o percentual com atenção. A lei também permite que o regulamento crie obrigações acessórias simplificadas para entes sem personalidade jurídica, como o condomínio (art. 26, § 11). Acompanhe o portal da NFS-e Nacional e decida a opção com o contador.
Regra prática: a data de 01/12/2026 trata da emissão da NFS-e nas cobranças do condomínio. Se essa nota terá IBS e CBS a pagar depende da opção pelo regime regular e da composição da receita. São duas perguntas diferentes, e as duas merecem resposta antes de dezembro.
O que vai na nota do condomínio
A NFS-e de condomínio não é uma nota com um valor só. O padrão nacional pede o detalhamento por tipo de cobrança, com os descontos concedidos. Na prática, o que hoje está no boleto como rubricas passa a aparecer separado na nota.
| Cobrança | Exemplo | Cuidado |
|---|---|---|
| Taxa ordinária | A contribuição mensal de rotina | Base do rateio aprovado em assembleia |
| Taxa extraordinária | Obra na fachada, troca de elevador | Separar da ordinária, inclusive quando vem no mesmo boleto |
| Despesas | Despesas rateadas entre os condôminos | Identificar o tipo de cada despesa |
| Fundos | Fundo de reserva, fundo de obras | Cada fundo na sua linha |
| Demais cobranças | Outras cobranças aos condôminos | Descrever de forma clara |
| Descontos | Desconto de pontualidade | Registrar junto da cobrança a que se refere |
As outras receitas do condomínio, como a cessão do salão de festas a terceiros, também estão no Ato Conjunto. O código e a classificação dessas receitas devem ser confirmados com o contador, porque nem toda receita do condomínio é igual a uma taxa condominial. A classificação tributária de cada cobrança vai no campo cClassTrib; entenda o campo em o que é cClassTrib.
Administra condomínios e precisa emitir em volume?
A NFS-e de condomínio já está implementada no FazNota, com taxas, despesas, fundos e descontos, pela tela,
por planilha, junto com o boleto ou pela API. A emissão é liberada assim que a Receita abrir o ambiente
nacional, na obrigatoriedade de 01/12/2026.
Quem cuida da emissão no dia a dia
A nota é do condomínio edilício: ele é o emitente. Quem opera a emissão, porém, costuma ser quem já cuida da cobrança. Em prédios com administradora, ela tende a assumir a tarefa. Em condomínios menores, sem administradora, o síndico, profissional ou morador.
Administradoras: o desafio é o volume
A administradora não emite uma nota por mês. Ela emite para vários condomínios, cada um com dezenas ou centenas de unidades. Exemplo fictício: se cada cobrança mensal enviada a um condômino gerar uma nota, uma carteira de 30 condomínios com média de 80 unidades chega a 2.400 notas por mês. Digitar nota por nota não fecha a conta. Os caminhos que fazem sentido são emitir a partir do mesmo arquivo da cobrança, por planilha ou junto com o boleto, ou integrar o sistema da administradora a um emissor por API. Se esse é o seu caso, veja também como funciona uma API de emissão e a lógica da nota fiscal recorrente.
Síndicos: o desafio é a rotina
Para o síndico de um prédio pequeno, o volume é baixo, mas a tarefa é nova. O mais importante é ter um processo simples: as mesmas rubricas todo mês, a nota emitida junto com a cobrança e os arquivos guardados para a prestação de contas. Uma tela de emissão que já traga as rubricas cadastradas evita retrabalho.
Checklist para síndicos e administradoras
- Confirme os dados do condomínio como emitente e garanta o acesso ao ambiente de emissão antes de dezembro.
- Defina por escrito quem emite: administradora ou síndico, quem confere e quem responde por erro.
- Padronize as rubricas do boleto: taxa ordinária, extraordinária, despesas, cada fundo, demais cobranças.
- Mapeie as receitas de terceiros: salão, espaços, estacionamento, publicidade. Calcule quanto representam da receita total.
- Leve ao contador a decisão sobre o regime regular, com o cálculo dos 80% em mãos.
- Atualize o cadastro dos condôminos com CPF ou CNPJ e unidade.
- Escolha a forma de emissão pelo volume: tela para poucos, planilha, boleto ou API para carteiras grandes.
- Combine com a assembleia ou o conselho como as notas entram na prestação de contas.
Dúvidas que dependem do seu contador
- Vale a pena o condomínio optar pelo regime regular? A opção traz incidência sobre todas as taxas, mas também créditos.
- Como tratar cada receita de terceiros, e qual código usar para ela?
- Qual cClassTrib usar em cada tipo de cobrança?
- Como ficam condomínios comerciais e mistos, com perfil de receita diferente do residencial?
As regras de transição ainda recebem atos e notas técnicas novos, e as datas podem ser alteradas pelos órgãos oficiais. Na dúvida, confirme com o seu contador antes de definir a rotina.
Quer deixar o condomínio configurado antes de dezembro?
Cadastre condomínios, unidades e rubricas no FazNota agora. A NFS-e de condomínio já está no sistema e é
liberada assim que a Receita abrir o ambiente nacional, sem trocar de sistema.
A NFS-e de condomínio chega na mesma data da nota de aluguel; o guia está em NFS-e de aluguel a partir de 01/12/2026. Para o quadro geral da nota de serviço na reforma, leia o que muda na NFS-e com a reforma tributária. Administradoras que também cuidam de locação encontram o resumo na página de NFS-e para imobiliárias e administradoras.
Perguntas frequentes
O condomínio vai pagar imposto sobre a taxa condominial?
Depende. Pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, mas pode optar pelo regime regular. Se optar, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros. Se não optar e as taxas dos condôminos forem menos de 80% da receita total, ele é tributado sobre as demais operações que realizar. Avalie o seu caso com o contador.
Quem emite a nota: o síndico ou a administradora?
A nota é do condomínio edilício, com os dados dele como emitente. No dia a dia, quem opera a emissão costuma ser a administradora ou o síndico, conforme quem cuida da cobrança. O importante é deixar definido por escrito quem emite, quem confere e quem responde por erro, e garantir o acesso do condomínio ao ambiente de emissão antes de dezembro.
Fundo de reserva e desconto de pontualidade aparecem na nota?
Sim. A NFS-e de condomínio detalha as cobranças por tipo, com taxa ordinária, taxa extraordinária, despesas, fundos e demais cobranças, e registra os descontos concedidos junto da cobrança a que se referem. Por isso vale organizar o boleto por rubrica antes de dezembro: o que hoje está somado numa linha só precisa aparecer separado na nota.
O condomínio aluga o salão de festas para terceiros. Isso entra?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 inclui, além das taxas condominiais, as outras receitas do condomínio, com a mesma data de 01/12/2026. Receitas de terceiros também contam no cálculo dos 80% previsto no art. 26 da LC 214/2025. O código e o tratamento de cada receita desse tipo devem ser definidos com o contador.
O FazNota tem a NFS-e de condomínio?
Sim. A NFS-e de condomínio já está implementada no FazNota, com taxas ordinárias e extraordinárias, despesas, fundos, demais cobranças e descontos, pela tela, por planilha, junto com o boleto ou pela API. A emissão é liberada assim que a Receita abrir o ambiente nacional, na obrigatoriedade de 01/12/2026, sem trocar de sistema.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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