NFS-e e prestadores de serviço
Como emitir nota fiscal de aluguel: passo a passo da NFS-e de locação
A obrigação de emitir a nota do aluguel começa em 1º de dezembro de 2026, e quase ninguém emitiu uma até hoje. Veja o passo a passo: qual código usar, onde emitir, quando emitir e o que a nota precisa trazer.
Resposta rápida: A nota fiscal de aluguel é uma NFS-e do padrão nacional, com código próprio: 99.03.01 para locação de imóveis (99.03.02 a 99.03.05 para cessão, arrendamento e uso de espaço) e 99.04.01 para bens móveis. Ela só pode ser autorizada pela Sefin Nacional, não pelo sistema da prefeitura. O locador emite a cada pagamento do aluguel, com os dados do locatário e do imóvel, sem ISS e com IBS e CBS.
A locação passou décadas sem nota fiscal, porque não tem ISS. Com o IBS e a CBS, ela ganhou documento próprio na NFS-e de padrão nacional. Este guia é prático: mostra o código, o canal, o momento e os campos da nota. Para saber primeiro se você é obrigado, leia NFS-e de aluguel em 01/12/2026 e, se aluga no CPF, nota fiscal de aluguel para pessoa física.
Antes de começar: quem emite e desde quando
Quem emite é o locador, o cedente ou o arrendador (LC 214/2025, art. 263, III). As datas estão no Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 e no Regulamento da CBS:
| Locador | Obrigatório a partir de |
|---|---|
| Empresa do regime regular | 1º/12/2026 |
| Empresa do Simples Nacional e MEI | 1º/01/2027 |
| Pessoa física acima dos limites do art. 251 da LC 214 | 1º/01/2027 |
Passo 1: escolha o código certo
A nota de aluguel não usa código de serviço da lista do ISS. A Nota Técnica 009 da NFS-e criou códigos do item 99, para operações sem ISS:
| Código | Operação |
|---|---|
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis, quando não tributáveis pelo ISS |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis, quando não tributáveis pelo ISS |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis (máquinas, veículos, equipamentos) |
A nota do item 99 nunca destaca ISS: a tributação municipal sai como "não incidência" (FAQ oficial, item 16.5). Para máquinas e veículos, os detalhes estão em locação de bens móveis com IBS e CBS.
Passo 2: emita pela Sefin Nacional, não pela prefeitura
Esse é o erro que mais vai aparecer em dezembro. Pelo FAQ oficial da NFS-e v1.3, de 06/11/2026:
- as notas do item 99 só podem ser autorizadas pela Sefin Nacional, pelo Emissor Web, pela API ou pelo aplicativo (item 16.3);
- se o sistema próprio de um município tentar compartilhar essa nota, ela é rejeitada com o código E0309;
- todo CPF ou CNPJ já está habilitado a emitir a nota de locação, mesmo em cidade com sistema próprio (item 16.4);
- as telas do Emissor Web ainda estão em desenvolvimento, e a via recomendada é a API de integração (itens 16.1, 16.4 e 16.6).
Em novembro de 2026, os códigos de locação estavam só no ambiente de testes, via API. A notícia oficial de 29/10/2026 prevê as atualizações em produção até 01/12/2026. Na prática, emitir por um sistema que use a API oficial é o caminho mais direto.
Passo 3: emita no pagamento
Na locação, o fato gerador ocorre no momento do pagamento (LC 214, art. 254, III), e o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento (§ 2º). A referência é o aluguel pago, não o mês do contrato. Se o inquilino paga com atraso, a nota acompanha o pagamento. A nota tem um campo opcional para o vencimento original.
Passo 4: preencha os dados do locatário e do imóvel
A NT 009 (item 2.6) e o FAQ (item 16.6) descrevem o que vai na nota de locação de imóvel:
- Tomador: o locatário, com CPF ou CNPJ e endereço, pelas regras gerais da NFS-e.
- Município do imóvel, no grupo do imóvel.
- Dados da locação: percentual de copropriedade (100% quando há um só locador), valor total do aluguel, descontos e, se quiser, o vencimento original.
- Unidades imobiliárias: até 99 unidades na mesma nota, se tiverem o mesmo locador, inquilino, município e percentual de copropriedade. Cada unidade traz o endereço completo e, quando houver, o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a inscrição do IPTU.
- Ajustes da base: IPTU, emolumentos, condomínio, redutor social e outras parcelas, que não entram na base (LC 214, art. 255, § 2º).
- NBS: 1.1002.10.00 para residencial ou 1.1002.20.00 para não residencial, com o indicador de operação correspondente.
- IBS e CBS: CST, classificação tributária (cClassTrib), base, alíquotas e valores.
A classificação tributária de cada contrato é definição do contador. Se o campo é novidade, veja o que é cClassTrib. Para quem é contribuinte, a locação de imóvel tem redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único), e o aluguel residencial pode deduzir R$ 600 por mês por imóvel na base, o redutor social (art. 260).
Quer emitir a nota do aluguel sem montar cada campo à mão?
O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio. Quando a obrigatoriedade começar, em 1º de
dezembro de 2026, você emite no mesmo sistema, com imóveis e inquilinos cadastrados uma vez só.
Passo 5: confira o valor de dezembro de 2026
2026 é o ano-teste. A CBS é de 0,9% e o IBS de 0,1% (LC 214, arts. 346 e 343), aplicados com as reduções dos regimes específicos, e o recolhimento fica dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). Essas alíquotas não se aplicam ao Simples. Em dezembro, o que pesa é emitir a nota certa. O impacto no caixa começa em 2027.
O que o sistema emissor faz por você
Emitir a nota de locação direto na API exige programação. Um sistema emissor resolve a parte técnica:
- guarda o cadastro dos imóveis, das unidades e dos inquilinos;
- monta a nota com o código, a NBS e os grupos de locação;
- envia para o ambiente nacional pela API oficial e devolve o resultado;
- armazena o XML e gera o DANFSe para enviar ao inquilino;
- junta a nota à cobrança, com boleto registrado e cobrança recorrente.
A página da nota fiscal de aluguel mostra como isso fica no FazNota.
Erros comuns na primeira nota
- Emitir no sistema da prefeitura: gera rejeição E0309.
- Usar código de serviço da lista do ISS: a locação pura tem código próprio no item 99.
- Somar IPTU e condomínio na base: eles vão nos ajustes, fora da base.
- Misturar aluguel e comissão: a nota da imobiliária é outra, explicada em imobiliária emite a nota do aluguel?
- Deixar o cadastro para dezembro: imóvel sem endereço completo trava a emissão.
Se o código específico não estiver disponível no canal usado, o FAQ (item 16.9) orienta usar o código residual 99.01.01 e detalhar a operação na descrição, no número do contrato e nas informações complementares. Contratos antigos de prazo determinado podem ter outra tributação, explicada em regime de 3,65% no aluguel. E o risco de não emitir está em multa por não emitir nota fiscal de aluguel.
Perguntas frequentes
Posso emitir a nota de aluguel no site da minha prefeitura?
Não. Pelo FAQ oficial da NFS-e (item 16.3), as notas do item 99, que inclui locação e condomínio, só podem ser autorizadas pela Sefin Nacional, pelo Emissor Web, pela API ou pelo aplicativo. Se o sistema próprio do município tentar compartilhar uma nota dessas, ela é rejeitada com o código E0309. Todo CPF e CNPJ já está habilitado a emitir a nota de locação, mesmo em cidade com sistema próprio.
Emito a nota no vencimento ou quando o inquilino paga?
Na locação, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento (LC 214/2025, art. 254, III), e o tributo é devido em cada pagamento. Por isso a referência é o aluguel pago. Se o inquilino atrasa, a nota acompanha o pagamento. O campo de vencimento original existe na nota, mas é opcional. Combine a rotina com o contador.
IPTU e condomínio cobrados junto com o aluguel entram na base?
Não. Pela LC 214/2025 (art. 255, § 2º), tributos e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio não entram na base de cálculo do aluguel. Na NFS-e, esses valores aparecem em um grupo de ajustes da base, com tipos próprios para tributos, emolumentos, condomínio, redutor social e outras parcelas.
O FazNota já está pronto para a nota de aluguel?
Sim. O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio. Quando a obrigatoriedade começar, em 1º de dezembro de 2026, você emite no mesmo sistema, com os dados do imóvel, do inquilino e o cálculo. Para Simples, MEI e pessoa física enquadrada, a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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