NFS-e e prestadores de serviço
Condomínio paga IBS e CBS? A regra dos 80% e a opção pelo regime
O condomínio aluga o salão de festas, cede o telhado para antenas e cobra vagas avulsas. Com a reforma tributária, essas receitas podem fazer o condomínio pagar IBS e CBS. Entenda a regra dos 80% e a opção pelo regime regular.
Resposta rápida: Em regra, não: a LC 214/2025 (art. 26, I) diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. Ele paga em dois casos. Se optar pelo regime regular, o tributo incide sobre todas as taxas e valores cobrados de condôminos e terceiros. Se não optar e as taxas dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total, paga sobre as operações que realiza, como a cessão de espaços, com crédito proporcional (art. 26, § 2º, II).
A partir de 1º de dezembro de 2026, as cobranças do condomínio entram na NFS-e. Emitir a nota, porém, não quer dizer pagar imposto. A LC 214/2025 coloca o condomínio fora do IBS e da CBS em regra e cria duas exceções. Este artigo explica as duas, com um exemplo numérico, e lista o que o síndico deve levantar com o contador. Se a dúvida é sobre a nota, comece por condomínio precisa emitir nota fiscal?.
A regra geral: condomínio não é contribuinte
O art. 26, I, da LC 214 diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026) repete no art. 25, I. Faz sentido: a taxa condominial é rateio de despesas entre os donos das unidades, não venda. A própria lei, porém, prevê duas situações em que o condomínio paga.
Exceção 1: opção pelo regime regular
O condomínio pode optar pelo regime regular (art. 26, § 1º, I). Se optar, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros (art. 26, § 2º, I, com a redação da LC 227/2026). Em troca, ele entra na lógica de créditos nas aquisições. Pelo Regulamento (art. 25, §§ 1º e 2º):
- a opção vale a partir da data em que é feita;
- o condomínio fica pelo menos 12 meses no regime;
- a renúncia só vale a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.
Exceção 2: a regra dos 80%
A segunda exceção vale para quem não optou. Pelo art. 26, § 2º, II, da LC 214 e pelo art. 25, § 4º, II, do Regulamento, se as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, o condomínio:
- fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar, como alugar o salão para terceiros ou ceder espaço para antenas;
- apropria créditos na proporção dessas receitas tributadas sobre a receita total.
Atenção ao texto da lei: a medida é "taxas cobradas dos condôminos abaixo de 80% da receita total". É comum ouvir "receita de terceiros acima de 20%", o que dá quase o mesmo resultado, mas não é idêntico quando há receitas cobradas de condôminos que não são taxas, como o aluguel do salão para um morador.
Exemplo com números fictícios
Dois condomínios com a mesma receita anual de R$ 1.000.000, nenhum deles optante. Os números são inventados, só para mostrar a conta.
| Receita no ano | Condomínio A (residencial) | Condomínio B (misto) |
|---|---|---|
| Taxas ordinárias e extraordinárias dos condôminos | R$ 900.000 | R$ 700.000 |
| Salão de festas alugado a terceiros | R$ 20.000 | R$ 60.000 |
| Cessão de espaço para antenas | R$ 50.000 | R$ 90.000 |
| Vagas e estacionamento para não moradores | R$ 30.000 | R$ 150.000 |
| Receita total | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 |
| Taxas dos condôminos sobre a receita total | 90% | 70% |
| Resultado pela regra dos 80% | Segue como não contribuinte | Paga IBS e CBS sobre as operações com terceiros |
No condomínio B, as receitas de salão, antenas e vagas para terceiros, que somam R$ 300.000 no exemplo, passam a ser tributadas. Os créditos nas compras do condomínio entram na proporção dessa receita sobre o total: 30%. O condomínio A, mesmo com receitas de terceiros, fica acima dos 80% e não paga. Os dois, pela leitura do Regulamento, emitem a NFS-e.
Pela leitura do art. 26, § 2º, II, o que passa a ser tributado no condomínio B são as operações que ele realiza, como as receitas de terceiros. A incidência sobre todas as taxas, inclusive as dos moradores, é a regra de quem optou pelo regime regular. Por isso contratos de antena e de estacionamento passam a ter efeito tributário.
O período em que o percentual é medido não está detalhado nos trechos lidos da lei e do Regulamento. Defina com o contador como acompanhar a conta ao longo do ano, principalmente se o condomínio está perto dos 80%.
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Que código vai em cada nota
A Nota Técnica 009 da NFS-e criou o código 99.05.01 para as taxas e valores cobrados pelo condomínio, "desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos". Por isso as receitas de terceiros tendem a usar os códigos da locação:
| Receita | Código que tende a ser usado |
|---|---|
| Taxas ordinárias, extraordinárias, fundos e rateios | 99.05.01 (operações condominiais) |
| Aluguel de salão, casa do zelador ou vaga | 99.03.01 (locação de bens imóveis) |
| Cessão de espaço para antena ou quiosque | 99.03.04 (cessão de uso ou de espaço) |
O enquadramento exato de cada receita não tem manifestação oficial até novembro de 2026. Confirme com o contador. A forma de emitir a nota de locação está em como emitir nota fiscal de aluguel.
O que o síndico deve levantar com o contador
- Todas as receitas dos últimos 12 meses, separadas por origem: taxas dos condôminos, salão, vagas, antenas, publicidade, multas e outras.
- Quem paga cada receita: condômino ou terceiro.
- O percentual das taxas sobre a receita total e a tendência para os próximos meses.
- Os contratos com terceiros, como antenas e estacionamento, com valores e prazos.
- As principais despesas, para estimar os créditos se o condomínio optar ou cair nos 80%.
- O perfil dos condôminos: moradores pessoas físicas ou empresas que aproveitam crédito.
- A decisão sobre o regime regular, lembrando o prazo mínimo de 12 meses.
A operação da nota, com taxas, fundos e descontos, está no guia de NFS-e de condomínio em 01/12/2026. Para entender quem paga os novos tributos de forma geral, leia quem paga IBS e CBS.
Perguntas frequentes
O aluguel do salão de festas para moradores conta como receita de terceiros?
O texto da lei mede outra coisa: se as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representam menos de 80% da receita total. O aluguel do salão para um morador é receita cobrada de condômino, mas não é taxa condominial no sentido estrito. Como isso entra na conta não foi detalhado em instrução oficial até novembro de 2026. Leve os números ao contador.
Vale a pena o condomínio optar pelo regime regular?
Depende do perfil. Com a opção, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e valores cobrados, inclusive dos moradores, e o condomínio passa a aproveitar créditos nas compras. A conta de um condomínio comercial, com empresas como condôminas, é diferente da de um residencial típico. O condomínio fica pelo menos 12 meses no regime, então decida com o contador.
Se o condomínio ficar abaixo dos 80%, a taxa dos moradores passa a ter imposto?
Pela LC 214/2025 (art. 26, § 2º, II), o condomínio não optante abaixo dos 80% fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar, como alugar espaço para terceiros, e apropria créditos na proporção dessas receitas tributadas sobre a receita total. A incidência sobre todas as taxas é a regra do condomínio que optou pelo regime regular.
Qual código usar na nota do aluguel do salão ou da antena?
O código 99.05.01 vale para as taxas e valores condominiais, desde que não caracterizem operações de outros códigos. Pela descrição oficial, a locação de salão ou vaga tende a ficar em 99.03.01, e a cessão de espaço, como antena ou quiosque, em 99.03.04. Não há manifestação oficial sobre cada receita, então confirme com o contador.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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