NFS-e e prestadores de serviço
Condomínio precisa emitir nota fiscal? O que diz o regulamento
Síndicos e administradoras estão ouvindo duas versões: que todo condomínio vai emitir nota fiscal a partir de dezembro e que só alguns vão. Veja o que dizem o Regulamento da CBS e o Ato Conjunto 4, e por que emitir nota não é o mesmo que pagar imposto.
Resposta rápida: Pelo texto oficial, sim. O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 115, VI, "d") e o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 (art. 1º, III, "f") incluem o condomínio edilício entre os obrigados a emitir NFS-e a partir de 01/12/2026, com o código 99.05.01. O tributo, porém, só é devido em casos específicos: quando o condomínio optou pelo regime regular ou caiu na regra dos 80%. Há leituras diferentes no mercado; confirme com o contador.
A taxa condominial nunca teve nota fiscal. Ela é um rateio de despesas, não uma venda, e ficou fora do ISS. A reforma tributária mudou o cenário: a partir de 1º de dezembro de 2026, as cobranças do condomínio entram na NFS-e. A pergunta que divide o mercado é se isso vale para todos. Este artigo mostra o que dizem os textos oficiais, onde está a divergência e o que o síndico pode fazer agora. Para a parte operacional da nota, veja o guia de NFS-e de condomínio em 01/12/2026.
O que dizem os textos oficiais
Na ordem de hierarquia, são quatro peças:
- A LC 214/2025, art. 60, § 2º, III, diz que a obrigação de emitir documento fiscal vale também para "outras hipóteses previstas no regulamento".
- O Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026), art. 115, VI, "d", aplica essa obrigação às operações realizadas pelo condomínio edilício.
- O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "f", fixa a NFS-e "na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio" a partir de 1º de dezembro de 2026. O texto não separa condomínio optante de não optante.
- A Nota Técnica 009 da NFS-e criou o código 99.05.01, Operações Condominiais, para as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício.
Dois detalhes reforçam a leitura. O Decreto 13.075/2026 adiou para 2027 outras alíneas do mesmo inciso, como a do nanoempreendedor, mas não adiou a do condomínio. E o art. 115, § 2º, permite que um ato conjunto dispense não contribuintes, mas nenhuma dispensa para condomínios havia sido publicada até novembro de 2026. O Regulamento também obriga o condomínio a se inscrever no cadastro, mesmo sem optar pelo regime regular (art. 105, § 3º, VI, "a").
Emitir nota não é pagar imposto
A confusão vem de misturar duas perguntas. O art. 115 do Regulamento existe justamente para obrigar a emitir quem não é contribuinte, ao lado de imunes e isentos. Ser contribuinte define se há tributo a pagar, não se há nota.
| Situação do condomínio | Emite NFS-e? | Paga IBS e CBS? |
|---|---|---|
| Optou pelo regime regular | Sim | Sim, sobre todas as taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros |
| Não optou e as taxas dos condôminos são menos de 80% da receita | Sim | Sim, sobre as operações com bens e serviços que realiza |
| Não optou e as taxas dos condôminos são 80% ou mais da receita | Sim, pela leitura do Regulamento | Não, pela LC 214, art. 26 |
A regra dos 80% e a opção pelo regime regular estão explicadas, com exemplo, em condomínio paga IBS e CBS? A regra dos 80%.
Por que há leituras diferentes no mercado
A nota técnica diz que o código 99.05.01 foi criado a partir do art. 26, § 2º, I, da LC 214, que trata do condomínio optante. O FAQ oficial da NFS-e v1.3 (item 16.11) também explica o código a partir do condomínio que optou. Com base nisso, parte do mercado defende que só o condomínio optante, ou o que passou do limite dos 80%, teria de emitir.
Do outro lado, o FAQ não diz que o condomínio não optante está dispensado, e o item 15.1 lista as taxas e valores condominiais entre as obrigações de 01/12/2026 sem ressalva. A leitura com mais base no texto oficial é a de que o condomínio está entre os obrigados. Como há opinião contrária publicada, a decisão do seu condomínio deve ser tomada com o contador.
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dezembro de 2026, você emite no mesmo sistema: taxas ordinárias e extraordinárias, despesas, fundos e
descontos, pela tela, por planilha, junto com o boleto ou pela API.
Quem emite: CNPJ do condomínio
Pelo FAQ oficial (item 16.11), o condomínio emite a NFS-e com o seu próprio CNPJ. O documento é do fornecedor (Regulamento da CBS, art. 115, § 1º), e o tomador é o condômino. Quem opera pode ser:
- o síndico, como representante legal do condomínio; ou
- a administradora, com procuração eletrônica do condomínio no Portal da Receita, assinando com o próprio certificado (FAQ, item 17.7 e tema 28).
Nos dois casos, a nota continua sendo do condomínio. A administradora emite outra nota, no próprio CNPJ, pela taxa de administração.
O que ainda está em aberto
- Como preencher a nota sem tributo devido. Os códigos de CST e de classificação tributária para o condomínio não optante acima dos 80% não foram localizados nos documentos oficiais até novembro de 2026.
- A tolerância até 31/12/2026. Pela orientação oficial de agosto de 2026, até essa data a falta das informações de IBS e CBS não bloqueia a emissão da NFS-e, mas evidencia a desconformidade. Como os dados de condomínio ficam dentro do grupo de IBS e CBS no leiaute, a aplicação prática ao código 99.05.01 ainda precisa ser testada.
- Quando o código entra em produção. Em 06/11/2026, o FAQ dizia que as atualizações entrariam em produção "nas próximas semanas".
- Nota consolidada. A LC 214 prevê documento fiscal consolidado (art. 60, § 7º), mas ainda não há regra específica para condomínio.
A Receita ainda não publicou instrução sobre esses pontos. Acompanhe o portal da NFS-e e confirme com o contador.
O que o síndico pode fazer agora
- Confirme o CNPJ do condomínio e o acesso ao ambiente da NFS-e.
- Defina por escrito quem opera a emissão: síndico ou administradora, com procuração.
- Separe as rubricas do boleto: taxa ordinária, extraordinária, fundos, despesas, descontos.
- Levante as receitas de terceiros, como salão, vagas e antenas, para a conta dos 80%.
- Leve ao contador a decisão sobre o regime regular e a forma de preencher a nota.
- Atualize o cadastro dos condôminos com CPF ou CNPJ e unidade.
Se o condomínio aluga espaços, as regras da locação também ajudam: veja como emitir nota fiscal de aluguel. E, para o risco de não emitir, multa por não emitir nota fiscal de aluguel.
Perguntas frequentes
Condomínio residencial pequeno também precisa emitir nota fiscal?
Pelo Regulamento da CBS (art. 115, VI, "d") e pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, a obrigação de emitir alcança o condomínio edilício sem distinguir tamanho nem opção pelo regime regular. Não foi publicada dispensa para condomínios. Como a nota técnica e o FAQ oficial explicam o código a partir do condomínio optante, há quem defenda outra leitura. Decida com o contador.
Se o condomínio emitir nota, vai pagar IBS e CBS sobre a taxa?
Não necessariamente. Pela LC 214/2025 (art. 26, I), o condomínio edilício em regra não é contribuinte. Ele paga quando opta pelo regime regular, e então o tributo incide sobre todas as taxas, ou quando as taxas dos condôminos ficam abaixo de 80% da receita total, e então paga sobre as operações que realiza. Emitir a nota e pagar o tributo são perguntas diferentes.
A nota sai no CNPJ do condomínio ou da administradora?
No CNPJ do condomínio. Pelo FAQ oficial da NFS-e (item 16.11), o condomínio emite a NFS-e com o seu próprio CNPJ. Quem opera a emissão pode ser o síndico, como representante legal, ou a administradora, com procuração eletrônica do condomínio no Portal da Receita. A administradora emite outra nota, no próprio CNPJ, pela taxa de administração.
O que acontece se a nota de condomínio sair sem os campos de IBS e CBS em dezembro?
Pela orientação oficial, até 31/12/2026 a ausência das informações de IBS e CBS não implica rejeição da NFS-e, mas evidencia a desconformidade. No código de condomínio, porém, os dados da cobrança ficam dentro do grupo de IBS e CBS do leiaute, e ainda não está claro como essa tolerância funciona na prática. Teste a emissão antes.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
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