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Multa por não emitir nota fiscal de aluguel: quanto é e como evitar

A nota fiscal de aluguel começa em 1º de dezembro de 2026, e com ela vem a pergunta: e se eu não emitir? A lei já tem multa definida, mas 2026 também tem regras de transição que dão tempo para corrigir.

Publicado em 07/11/2026 · Equipe FazNota

Multa por falta de nota fiscal não é novidade. A diferença é que, com o IBS e a CBS, a regra virou nacional e ficou na Lei Complementar 214/2025, nos arts. 341-A a 341-H, incluídos pela LC 227/2026. Este artigo explica, sem alarme, o que diz a lei, como funciona o tratamento de 2026 e como evitar a multa. Para as multas de ICMS e ISS, que seguem as leis de cada estado e município, veja multa por não emitir nota fiscal.

Quem está obrigado e desde quando

A multa só existe para quem tem a obrigação. Na locação, o quadro em novembro de 2026 é este:

As datas estão no Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 e, para a pessoa física, no Regulamento da CBS, art. 115, § 3º. Se você aluga no CPF, confira antes se é contribuinte em nota fiscal de aluguel para pessoa física.

O que diz a lei sobre a multa

O art. 341-G, XI, pune quem presta, disponibiliza ou toma serviço sem documento fiscal. A multa é de 100% do valor do tributo de referência. O § 5º explica o que é esse tributo:

• em 2026: 6% de CBS e 12% de IBS sobre o valor da operação (§ 5º, III);
• de 2027 em diante: a alíquota de referência sobre o valor da operação, mesmo que a operação tenha alíquota reduzida, base reduzida, isenção ou imunidade (§ 5º, I e II).

Em reincidência específica, as multas sobem 50% (§ 1º). O FAQ oficial da NFS-e (item 29.1) resume assim: falta de emissão de documento fiscal, multa de 100% do tributo de referência.

Exemplo com números fictícios

Uma empresa do regime regular recebe R$ 5.000 de aluguel em dezembro de 2026 e não emite a nota. A conta abaixo é só a leitura do texto da lei, para mostrar a ordem de grandeza.

Repare na diferença. Em 2026, a nota desse aluguel destacaria um tributo de teste muito pequeno, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). A multa, por outro lado, usa percentuais cheios. Emitir a nota custa muito menos do que não emitir.

O que 2026 tem de diferente

2026 é o ano-teste da reforma, e a lei dá tempo para ajustar a rotina.

60 dias para corrigir

Pelo art. 348, §§ 3º e 4º, da LC 214, se for lavrado auto de infração por descumprimento de obrigação acessória em 2026, o sujeito passivo é intimado a corrigir em 60 dias. Se atender, a penalidade é extinta.

Adaptação assistida até 31/12/2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS 5/2026 criou o Programa Nacional de Conformidade Tributária. Em 2026, ele prevê adaptação assistida e preserva a espontaneidade e o prazo de 60 dias. Mesmo sem cumprir tudo, o contribuinte continua no programa se:

1. mostrar aumento progressivo de notas com IBS e CBS corretos;
2. atender às intimações no prazo;
3. corrigir as inconsistências apontadas até 31/12/2026;
4. indicar e manter um profissional da contabilidade responsável.

Os detalhes do programa estão em Programa Nacional de Conformidade do IBS e da CBS.

Como evitar a multa

1. Confirme se você é obrigado e desde quando, pela tabela acima.
2. Liste os contratos e o dia de pagamento de cada um. Na locação, o fato gerador é o pagamento (LC 214, art. 254, III).
3. Cadastre imóveis e inquilinos com endereço completo e CPF ou CNPJ antes de dezembro.
4. Emita pelo canal certo: a nota de locação só é autorizada pela Sefin Nacional. O passo a passo está em como emitir nota fiscal de aluguel.
5. Defina com o contador a classificação tributária de cada contrato e se algum contrato antigo vai para o regime de 3,65%.
6. Separe a nota da imobiliária da nota do aluguel. Cada uma tem o seu emitente.
7. Corrija rápido qualquer inconsistência apontada pelo fisco, dentro dos 60 dias.

Se uma nota já ficou para trás

Esquecer a nota de um aluguel pago em dezembro de 2026 não é o fim do mundo, mas pede ação rápida. O caminho costuma ser este:

1. identifique os pagamentos recebidos sem nota e as datas de cada um;
2. emita as notas que faltam, com os dados corretos do inquilino e do imóvel;
3. avise o contador, para que a apuração e as declarações fiquem coerentes com as notas;
4. se chegar intimação, responda dentro do prazo, porque em 2026 a correção no prazo extingue a penalidade.

Agir antes de qualquer procedimento do fisco preserva a espontaneidade, que o programa de conformidade de 2026 também protege. Quem tem muitos contratos ganha tempo com a emissão junto da cobrança, para que a nota saia na mesma rotina do recebimento.

O que ainda não está claro

Dois pontos não foram detalhados em instrução oficial até novembro de 2026: como o fisco vai aplicar essas multas à pessoa física, que só é obrigada a partir de 2027, e aos condomínios que não são contribuintes do IBS e da CBS. Se você está em um desses casos, siga o cronograma e confirme com o contador. Para os condomínios, veja condomínio precisa emitir nota fiscal? e o guia de NFS-e de condomínio em 01/12/2026.

Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.