Legislação, NF-e e NFC-e
NF-e ABI: a nota fiscal da venda de imóvel a partir de 01/12/2026
Com a reforma tributária, a venda de imóvel feita por quem é contribuinte do IBS e da CBS passa a ter nota fiscal própria: a NF-e ABI. Veja o que ela é, quem emite, quais operações entram e o que muda nas datas de dezembro de 2026.
Resposta rápida: A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) documenta operações com imóveis sujeitas ao IBS e à CBS, como venda, cessão de direitos, permuta e arrematação. Ela foi instituída pelo Regulamento da CBS e é obrigatória para fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026); para o Simples Nacional, a partir de 01/01/2027. Ela não substitui a escritura nem o registro do imóvel.
Até a reforma, a venda de imóvel não tinha nota fiscal de ICMS nem de ISS. Com o IBS e a CBS, as operações com bens imóveis passaram a ter um regime específico na Lei Complementar 214/2025 (arts. 251 e seguintes), e o Regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026) instituiu, no art. 114, inciso III, a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis. A documentação técnica está no Portal Nacional da NF-e, em Outros DF-e, NF-e ABI. Para o quadro dos documentos da reforma, veja como a reforma impacta a emissão de documentos fiscais.
O que é a NF-e ABI
Segundo o Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI (v1.00a, de 25/08/2026), é um documento de existência apenas digital, emitido e armazenado eletronicamente, para documentar uma operação sujeita ao IBS e à CBS. A validade vem da assinatura digital do emitente e da autorização de uso no ambiente nacional da NF-e ABI. Na prática:
- Modelo 77, com chave de acesso de 44 dígitos;
- DANFE-ABI, a representação impressa, que não é a nota, só ajuda a consultá-la;
- consulta completa só para quem participa da operação, com acesso identificado, e consulta resumida para os demais;
- eventos como cancelamento e, pela NT 2026.001, desfazimento da alienação (distrato, resolução, decisão judicial e outros casos).
Quem precisa emitir
O regime específico de imóveis vale para as operações feitas por contribuintes que apuram o IBS e a CBS no regime regular (LC 214/2025, art. 251). Em geral, isso alcança incorporadoras, loteadoras, construtoras e empresas que compram e vendem imóveis. A pessoa física entra só em casos definidos no § 1º do mesmo artigo:
- alienação ou cessão de direitos de mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estivessem no patrimônio há menos de 5 anos;
- alienação ou cessão de direitos, no ano anterior, de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores à venda;
- no próprio ano, quando a operação ultrapassar esses limites (§ 2º).
O leiaute da NF-e ABI também prevê quem pode aparecer como emitente. A NT 2026.001 lista, entre outros, o vendedor ou cedente, o comprador ou cessionário, o leiloeiro (em nome do arrematante), o tabelionato de notas e o banco ou instituição financeira (em nome do vendedor), o credor fiduciário e o grupo de consórcio (na consolidação da propriedade). Quem emite em cada caso depende da operação e da regulamentação, e deve ser confirmado com o contador.
Quais operações entram na NF-e ABI
| Modalidade no leiaute | Exemplo |
|---|---|
| 01. Alienação em geral | Venda de imóvel, inclusive arrematação em leilão extrajudicial |
| 02. Arrematação judicial, adjudicação ou remição | Imóvel arrematado em leilão judicial |
| 03. Cessão ou transmissão de direitos | Cessão de direitos sobre imóvel na planta |
| 04. Permuta | Troca de terreno por unidades a construir |
A nota tem três tipos: simplificado (operação com o imóvel inteiro e um só vendedor, ou um só arrematante), completo (parte do imóvel ou mais de um vendedor ou adquirente) e transição, criado pela NT 2026.001 para alienações anteriores a 2027 de contribuintes nos regimes opcionais dos arts. 485 e 486 da LC 214/2025. A nota de transição é emitida de forma unificada por receita mensal, e não a cada venda. A NT também trouxe campos para pagamento antecipado e para venda com pagamento feito antes.
Como fica o imposto, em resumo
A LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações com imóveis (art. 261) e prevê mecanismos próprios, como o redutor de ajuste. Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, os tributos da venda das unidades são devidos em cada pagamento (art. 262). Em 2026 vale o ano de teste da reforma, e a cobrança efetiva da CBS começa em 2027. Os números de cada operação dependem do contrato e das regras de transição, e devem ser calculados pelo contador. O cronograma geral está em cronograma da reforma tributária de 2026 a 2033.
Sua empresa vende imóveis e já pensa em dezembro?
O FazNota tem a NF-e ABI, no mesmo sistema da sua NF-e. Quando o ambiente de produção abrir, você emite sem trocar de sistema.
As datas que importam
| Data | O que acontece | Fonte |
|---|---|---|
| 25/08/2026 | Publicado o Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI e o Anexo I (leiaute e regras), v1.00a | Portal Nacional da NF-e |
| 30/10/2026 | Publicada a NT 2026.001 v1.00 (ajustes no leiaute e nas regras) e a tabela de códigos v1.01 | Portal Nacional da NF-e |
| 30/11/2026 | Homologação (ambiente de testes) da NT 2026.001 | NT 2026.001 v1.00 |
| 01/12/2026 | Obrigatoriedade para fatos geradores a partir desta data | Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, XVIII |
| 14/12/2026 | Produção da NT 2026.001 | NT 2026.001 v1.00 |
| 01/01/2027 | Obrigatoriedade para optantes do Simples Nacional | Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º |
Repare que a produção da NT 2026.001 está prevista para depois da data de obrigatoriedade. As datas de implantação de notas técnicas mudam com frequência, então acompanhe os informes do Portal Nacional da NF-e. Para corrigir documentos de 2026, existe o Programa Nacional de Conformidade, explicado em corrija suas notas até 31/12/2026. Outras datas do fim do ano estão no calendário das notas técnicas da reforma.
NF-e ABI, aluguel e corretagem: cada uma no seu documento
- Venda, cessão de direitos, permuta, arrematação: NF-e ABI.
- Aluguel, cessão onerosa e arrendamento de imóvel: NFS-e, com os códigos do item 99, também a partir de 01/12/2026. Veja NFS-e de aluguel em 01/12/2026.
- Corretagem, intermediação e administração de imóveis: NFS-e de serviço. Veja NFS-e para imobiliárias.
O que fazer agora
- Confirme com o contador se a empresa, ou a pessoa física, se enquadra no regime de imóveis da LC 214/2025.
- Liste as operações previstas a partir de 01/12/2026: vendas, cessões, permutas, parcelas a receber.
- Separe os dados do imóvel que a nota pede, como identificação do imóvel, partes da operação e valores.
- Verifique o certificado digital e o sistema que vai emitir. Veja certificado digital A1 ou A3.
- Converse com o cartório sobre como o documento fiscal vai entrar na rotina da escritura e do registro.
Fontes oficiais
Atualizado em novembro de 2026, com base no Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, no Decreto 12.955/2026 (art. 114), na LC 214/2025 (arts. 251, 261 e 262) e nos documentos da seção NF-e ABI do Portal Nacional da NF-e: Manual de Orientação do Contribuinte v1.00a e NT 2026.001 v1.00.
Perguntas frequentes
Pessoa física que vende a própria casa precisa emitir NF-e ABI?
Em regra, não. Pela LC 214/2025 (art. 251), a pessoa física só é tratada como contribuinte do IBS e da CBS na venda de imóveis em casos específicos, como ter alienado mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, mantidos há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores. Fora disso, a venda eventual da casa própria não entra nesse regime. Confirme o caso com o contador.
A NF-e ABI substitui a escritura?
Não. A NF-e ABI é um documento fiscal, ligado à apuração do IBS e da CBS. A escritura pública e o registro no cartório de imóveis continuam sendo os atos que transferem a propriedade. O manual oficial da NF-e ABI menciona o DANFE-ABI no contexto do registro da alienação, o que mostra que os dois caminhos se cruzam, mas um não substitui o outro.
A partir de quando dá para emitir a NF-e ABI na prática?
A obrigatoriedade vale para fatos geradores a partir de 01/12/2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026. Já a NT 2026.001 v1.00 da NF-e ABI, publicada em 30/10/2026 no Portal Nacional da NF-e, prevê a homologação em 30/11/2026 e a produção em 14/12/2026. Acompanhe o portal, porque as datas de implantação podem mudar.
O FazNota emite NF-e ABI?
O FazNota tem a NF-e ABI, no mesmo sistema da NF-e. Quando o ambiente de produção da NF-e ABI estiver aberto, a emissão é feita sem trocar de sistema. A decisão de quem precisa emitir e como classificar cada operação continua sendo do contador.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
Quer emitir NF-e e NFC-e com menos erro?
No FazNota, a nota sai da venda, com imposto pelo cadastro do produto e estoque baixado na hora.