Reforma tributária
Prazos da reforma adiados: o que muda para a sua empresa em 2027
A Receita Federal anunciou em 11/11/2026 que parte das notas fiscais com IBS e CBS ganhou mais prazo. Aluguel e condomínio passam para janeiro; venda de imóveis, plataformas digitais e o Simples que vende mercadoria, para março. Veja o que muda na prática para quem emite e o que fazer agora.
Resposta rápida: A NFS-e de aluguel e a de condomínio passam de 01/12/2026 para 01/01/2027. A NF-e de venda de imóveis (NF-e ABI), a NFS-e de plataformas digitais e o documento do Simples na venda de mercadorias vão para 01/03/2027. O serviço prestado pelo Simples não foi adiado. O adiamento foi anunciado pela Receita Federal e aprovado pelo Comitê Gestor do IBS, e aguarda o ato formal.
Quem estava correndo para emitir a NFS-e de aluguel e de condomínio em 1º de dezembro ganhou um mês. Em coletiva em 11/11/2026, a Receita Federal apresentou novos prazos para parte dos documentos fiscais da reforma tributária, aprovados no dia anterior pelo Comitê Gestor do IBS (CGIBS). A nota do Ministério da Fazenda confirma o adiamento de situações específicas para março de 2027, e a lista por documento foi divulgada na coletiva.
Importante: o adiamento foi anunciado pela Receita Federal e aprovado pelo CGIBS, mas ainda aguarda o ato formal que muda o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026. Abaixo está o que muda para cada tipo de empresa e o que fazer agora.
Imobiliárias e proprietários: aluguel vai para 01/01/2027
A NFS-e de locação, cessão e arrendamento de imóveis, que começaria em 01/12/2026, passa a valer para os aluguéis com fato gerador a partir de 01/01/2027. Com isso, quase todo mundo que aluga entra na mesma data: empresas do regime regular, do Simples e o locador pessoa física que for contribuinte.
- Proprietário com CNPJ: o aluguel de dezembro de 2026 não precisa de NFS-e de locação. O de janeiro de 2027, sim.
- Imobiliária: continua emitindo a nota da própria taxa de administração e da corretagem, como hoje. A nota da locação é do proprietário.
- O mês a mais serve para: revisar o cadastro de imóveis e locatários, conferir CPF e CNPJ de cada inquilino e definir quem emite cada nota.
Condomínios e administradoras: taxa de condomínio também em 01/01/2027
A NFS-e das receitas condominiais segue a mesma data: 01/01/2027. Para a administradora, a janela é boa para levantar o CNPJ de cada condomínio, a lista de unidades e condôminos e o que entra em cada cobrança mensal (taxa ordinária, fundo de reserva, rateios). Se você ainda tem dúvida sobre quem emite e quando o tributo é devido, veja o guia da NFS-e de condomínio.
Simples Nacional: só a venda de mercadorias foi para março
| Optante do Simples que... | Era | Passa a ser |
|---|---|---|
| Vende mercadorias (NF-e e NFC-e com IBS e CBS) | 01/01/2027 | 01/03/2027 |
| Presta serviços (NFS-e com IBS e CBS) | 01/01/2027 | 01/01/2027 (sem adiamento anunciado) |
Se a sua empresa faz as duas coisas, as datas são diferentes para cada documento. Não deixe a nota de serviço para março.
Quem vende imóvel: NF-e ABI em 01/03/2027
A NF-e de alienação de bens imóveis, o documento novo da venda de imóveis, passa de 01/12/2026 para 01/03/2027. Incorporadoras, loteadoras e quem vende imóvel com habitualidade ganham três meses.
Plataformas digitais, software e transporte
A NFS-e de plataformas digitais, de processamento de dados, de software e de conteúdo pela internet, a de transporte coletivo municipal e o BP-e metropolitano e aéreo também vão para 01/03/2027. Gás canalizado (NFGas) e água (NFAg) ficam para 01/01/2027.
Profissionais liberais: CNPJ técnico em dezembro
A Receita anunciou para dezembro de 2026 um CNPJ técnico para profissionais liberais que trabalham como pessoa física. Ele fica ligado ao CPF, a pessoa não vira empresa e a nota sai por um aplicativo do governo. Se você é profissional liberal e já tem empresa, nada muda por causa disso.
Janeiro e fevereiro: a "rede de segurança"
Segundo a imprensa, o secretário da Receita disse que quem não se adequar a tempo poderá informar as receitas de janeiro e fevereiro de 2027 manualmente, pelo contador. A Receita também reforçou que não vai multar o contribuinte de boa-fé por dúvida fundamentada durante a transição. São boas notícias, mas dependem de norma e dão trabalho dobrado ao contador. O caminho mais seguro é emitir certo desde o primeiro dia.
O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio. Quando a obrigatoriedade começar, em 1º de janeiro de 2027, você emite no mesmo sistema: aluguel com os códigos 99.03, planilha de importação e uma nota por locatário; condomínio com o código 99.05.
NFS-e de aluguel NFS-e de condomínioO que fazer agora, em 5 passos
- Descubra a sua data. Aluguel e condomínio: 01/01/2027. Venda de imóvel, plataforma digital e Simples que vende mercadoria: 01/03/2027. Serviço do Simples: 01/01/2027.
- Não pare o que já começou. O prazo mudou; a obrigação, não. Use o tempo extra para testar com calma.
- Organize os cadastros. Imóveis, unidades, locatários e condôminos com CPF ou CNPJ corretos evitam rejeição no primeiro mês.
- Combine com o contador quem emite cada nota e como ficam janeiro e fevereiro.
- Acompanhe o ato formal. As datas podem ganhar ajustes quando o texto for publicado.
Quer a tabela completa, documento a documento, com o que mudou e o que não mudou e o calendário de sistemas anunciado? O PegaXML, portal de conteúdo fiscal da Myse, reuniu tudo em novos prazos dos documentos fiscais da reforma. Para o detalhe do aluguel, leia também a NFS-e de aluguel para proprietários e imobiliárias.
Perguntas frequentes
Sou imobiliária. Ainda preciso emitir a NFS-e de aluguel em dezembro de 2026?
Pelo anúncio de 11/11/2026, não é mais obrigatório em dezembro: a NFS-e de locação passa a valer para fatos geradores a partir de 01/01/2027. O adiamento ainda aguarda o ato formal que altera o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026. A nota da sua taxa de administração ou corretagem é outra coisa e segue as regras de antes.
O condomínio também ganhou prazo?
Sim. A NFS-e de receitas condominiais passa de 01/12/2026 para 01/01/2027, na mesma data do aluguel.
Minha empresa é do Simples e presta serviço. Foi adiado para março?
Não. O adiamento para 01/03/2027 anunciado para o Simples é só na venda de mercadorias. Para serviço, a referência continua 01/01/2027.
E se eu não conseguir me adequar em janeiro?
Segundo o secretário da Receita, citado pela imprensa, quem não se adequar poderá informar as receitas de janeiro e fevereiro de 2027 manualmente, pelo contador, com planilha ou API. Isso ainda depende de norma; não conte com essa saída como plano principal.
O FazNota está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio?
Sim. O FazNota já está pronto para a NFS-e de aluguel e de condomínio. Quando a obrigatoriedade começar, em 1º de janeiro de 2027, você emite no mesmo sistema. A transmissão depende de o Ambiente Nacional liberar o leiaute novo.
Conteúdo informativo, escrito com base nas normas vigentes na data de publicação. Regras fiscais mudam e variam por estado, município, atividade e regime tributário: confirme a aplicação no seu caso com o seu contador.
Quer IBS e CBS saindo certos nas suas notas?
O FazNota está pronto para a reforma tributária, com IBS e CBS nas notas e a NFS-e no padrão nacional.